Die Nebenkostenabrechnung nach Auszug: Welche Fristen Vermieter einhalten müssen und was passiert, wenn sie diese versäumen?

Na, Umzugsstress hinter dir und schon die erste Fragezeichen-Wolke am Horizont, weil die Nebenkostenabrechnung nach deinem Auszug noch fehlt? Keine Sorge, das Thema ist oft verwirrend, aber ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen! Hier erfährst du, welche Fristen dein Vermieter beachten muss und was passiert, wenn er trödelt.

Warum ist die Nebenkostenabrechnung nach Auszug so wichtig?

Klar, du bist ausgezogen und hast vielleicht schon gar keine Lust mehr, dich mit deiner alten Wohnung zu beschäftigen. Aber die Nebenkostenabrechnung ist trotzdem wichtig, denn:

• •Du hast Anspruch auf ein Guthaben: Wenn du während deiner Mietzeit mehr Nebenkosten vorausgezahlt hast, als tatsächlich angefallen sind, steht dir eine Rückzahlung zu.
• •Nachforderungen sind möglich: Umgekehrt kann es sein, dass du noch etwas nachzahlen musst, wenn deine Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben.
• •Transparenz ist dein Recht: Du hast das Recht zu erfahren, wie sich die Nebenkosten zusammensetzen und ob die Abrechnung korrekt ist.

Die magische Frist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums

Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Aber Achtung, diese Frist beginnt nicht mit deinem Auszugsdatum, sondern mit dem Ende des Abrechnungszeitraums.

• •Du bist am 30.06. ausgezogen.
• •Die Abrechnungsfrist beginnt am 01.01. des Folgejahres und endet am 31.12. des Folgejahres.

Dein Vermieter hat also bis zum 31.12. des Folgejahres Zeit, dir die Abrechnung zukommen zu lassen, obwohl du schon ein halbes Jahr vorher ausgezogen bist.

Was passiert, wenn die Frist verpasst wird?

Hier wird's spannend! Grundsätzlich gilt: Wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist versäumt, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Das bedeutet, er kann kein Geld mehr von dir verlangen, selbst wenn die Vorauszahlungen zu niedrig waren.

Aber Achtung, es gibt Ausnahmen!

Dein Vermieter kann die verspätete Abrechnung unter Umständen trotzdem noch geltend machen, wenn er die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat. Das könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• •Der zuständige Messdienstleister die Zählerstände zu spät übermittelt hat.
• •Es zu unvorhergesehenen Verzögerungen bei der Erstellung der Abrechnung gekommen ist, die außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters liegen (z.B. Krankheit des zuständigen Mitarbeiters).

In solchen Fällen muss der Vermieter aber beweisen, dass er die Verzögerung nicht verschuldet hat. Und selbst dann muss er die Abrechnung unverzüglich nachreichen, sobald die Gründe für die Verzögerung beseitigt sind.

Die Zustellung ist entscheidend!

Es reicht nicht, wenn dein Vermieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist erstellt. du muss dir auch innerhalb dieser Frist zugehen! Das bedeutet, sie muss rechtzeitig in deinem Briefkasten landen.

Verjährung von Ansprüchen

Auch wenn die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig bei dir ankommt, solltest du die Verjährungsfristen im Blick behalten. Dein Anspruch auf ein Guthaben und der Anspruch deines Vermieters auf eine Nachzahlung verjähren in der Regel nach drei Jahren.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

• •Die Verjährungsfrist beginnt am 01.01.2024 und endet am 31.12.2026.

Was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Auch wenn die Frist eingehalten wurde, kann es sein, dass die Nebenkostenabrechnung Fehler enthält. Du hast dann das Recht, die Abrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen.

So gehst du vor:

1. 1.Prüfe die Abrechnung sorgfältig: Vergleiche die einzelnen Positionen mit deinem Mietvertrag und den Vorjahresabrechnungen. Achte auf Rechenfehler und unklare Angaben.
2. 2.Fordere Belege an: Du hast das Recht, Einsicht in die Originalbelege zu nehmen. Bitte deinen Vermieter um Kopien oder einen Termin zur Belegeinsicht.
3. 3.Lege Einspruch ein: Wenn du Fehler entdeckst, lege schriftlich Einspruch gegen die Abrechnung ein. Begründe deinen Einspruch genau und lege Belege bei.
4. 4.Frist beachten: Die Frist für den Einspruch beträgt in der Regel 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.

BGH-Urteil (BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19): Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass du auch nach Ablauf der Einspruchsfrist noch Fehler in der Abrechnung rügen kannst, wenn du die Fehler erst später entdeckt hast und die Abrechnung offensichtlich fehlerhaft ist.

Praktische Tipps für den Auszug

• •Teile deinem Vermieter deine neue Adresse mit: Das ist selbstverständlich, wird aber oft vergessen. So stellst du sicher, dass die Nebenkostenabrechnung dich erreicht.
• •Fotografiere die Zählerstände: Mache am Tag deines Auszugs Fotos von den Zählerständen für Heizung, Wasser und Strom. So hast du einen Nachweis für den Fall, dass es später Unstimmigkeiten gibt.
• •Bewahre alle wichtigen Unterlagen auf: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, alte Nebenkostenabrechnungen – alles, was mit deiner Wohnung zu tun hat, solltest du sorgfältig aufbewahren.

Fazit: Wissen ist Macht!

Die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug kann kompliziert sein, aber mit dem richtigen Wissen bist du gut gerüstet. Achte auf die Fristen, prüfe die Abrechnung sorgfältig und scheue dich nicht, Einspruch einzulegen, wenn du Fehler entdeckst. So sicherst du dir dein Guthaben und vermeidest ungerechtfertigte Nachforderungen. Und denk daran: Im Zweifelsfall ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Anwalt immer eine gute Idee! Viel Erfolg!