Rückwirkende Korrektur der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter Fehler der Vorjahre nachberechnen dürfen (und wann nicht!)

Mist, schon wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten! Und dieses Mal ist sie auch noch höher als erwartet? Vielleicht denkst du jetzt: "Das kann doch nicht sein! Dürfen die das überhaupt?" Gerade wenn es um rückwirkende Korrekturen geht, ist die Verwirrung oft groß. Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Rückwirkende Nebenkosten – Was bedeutet das überhaupt?

Stell dir vor, du bekommst deine Nebenkostenabrechnung für 2022. Alles scheint in Ordnung. Ein Jahr später, im Jahr 2024, flattert plötzlich eine korrigierte Abrechnung für 2022 ins Haus. Dein Vermieter hat einen Fehler entdeckt und will jetzt Geld nachfordern – oder dir vielleicht sogar etwas zurückzahlen. Das ist eine rückwirkende Korrektur.

Die Frage ist: Darf er das einfach so? Die Antwort ist – wie so oft im Mietrecht – ein klares: "Es kommt drauf an!"

Die magische 12-Monats-Frist: Dein Schutzschild!

Das Wichtigste zuerst: Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, um dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen, nachdem der Abrechnungszeitraum (meistens ein Kalenderjahr) beendet ist. Diese Frist nennt man Abrechnungsfrist.

• •Beispiel: Der Abrechnungszeitraum ist das Jahr 2023. Die Abrechnung muss also spätestens am 31. Dezember 2024 bei dir sein.

Verpasst dein Vermieter diese Frist, hat er Pech gehabt. Er kann dann in der Regel keine Nachforderungen mehr stellen! § 556 Abs. 3 BGB ist hier dein bester Freund. Das bedeutet aber nicht, dass du zu viel gezahlte Beträge nicht mehr zurückfordern kannst. Dein Anspruch auf Rückzahlung bleibt bestehen.

Wann darf der Vermieter Fehler rückwirkend korrigieren?

Auch wenn die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist, gibt es Grenzen, wann dein Vermieter Fehler aus der Vergangenheit korrigieren darf.

• •Offensichtliche Fehler: Hat dein Vermieter sich schlichtweg verrechnet oder eine falsche Zahl in die Abrechnung eingetragen, darf er das korrigieren. Das ist ja auch nur fair, denn Fehler passieren. Denk aber daran: Auch hier gilt die 12-Monats-Frist!
• •Sachliche Gründe: Es muss einen triftigen Grund für die Korrektur geben. Das könnte zum Beispiel sein, dass der Energieversorger dem Vermieter erst später die korrekte Rechnung geschickt hat. Oder dass es einen Fehler in der Ablesung gab, der erst jetzt auffällt.

Wann darf der Vermieter NICHT rückwirkend korrigieren?

Es gibt auch Fälle, in denen dein Vermieter kein Recht hat, die Nebenkostenabrechnung nachträglich zu ändern:

• •Formfehler: Die Abrechnung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Fehlen zum Beispiel wichtige Angaben wie der Verteilerschlüssel oder eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpunkte, ist die Abrechnung ungültig.
• •Willkürliche Änderungen: Der Vermieter darf nicht einfach so die Abrechnung ändern, weil er es sich anders überlegt hat. Es muss einen konkreten, nachvollziehbaren Grund geben.
• •Verjährung: Dein Anspruch auf Rückzahlung von zu viel gezahlten Nebenkosten verjährt nach drei Jahren. Das bedeutet, wenn die ursprüngliche Abrechnung schon länger als drei Jahre zurückliegt, kannst du in der Regel kein Geld mehr zurückfordern.

Spezialfall: Fehlerhafte Ablesung

Stell dir vor, bei der Ablesung des Wasserzählers wurde ein Fehler gemacht. Darf der Vermieter das korrigieren? Ja, grundsätzlich schon, aber auch hier gibt es Regeln.

Das Landgericht Berlin (Az: 67 S 232/18) hat entschieden, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Korrektur vornehmen darf, wenn der Fehler auf einer fehlerhaften Ablesung beruht und dies nachgewiesen werden kann.

Was tun, wenn du eine rückwirkende Korrektur erhältst? – Deine Checkliste!

1. 1.Ruhe bewahren: Atme erst einmal tief durch. Panik bringt dich nicht weiter.
2. 2.Abrechnungsfrist prüfen: Ist die 12-Monats-Frist abgelaufen? Wenn ja, kannst du die Nachforderung in der Regel ablehnen.
3. 3.Grund für die Korrektur prüfen: Hat der Vermieter den Grund für die Korrektur verständlich erklärt? Ist der Grund nachvollziehbar und plausibel?
4. 4.Belege anfordern: Lass dir alle relevanten Belege zeigen. Das sind zum Beispiel die Originalrechnungen des Energieversorgers oder das Gutachten zur fehlerhaften Ablesung.
5. 5.Abrechnung genau prüfen: Kontrolliere die Abrechnung selbst. Stimmen die Zahlen? Wurden die richtigen Verteilerschlüssel verwendet? Gibt es offensichtliche Fehler?
6. 6.Rechtlichen Rat einholen: Wenn du dir unsicher bist, scheue dich nicht, einen Anwalt für Mietrecht oder eine Mieterberatung zu kontaktieren. Die können dir helfen, deine Rechte zu prüfen und durchzusetzen.
7. 7.Widerspruch einlegen: Wenn du mit der Korrektur nicht einverstanden bist, lege schriftlich Widerspruch ein. Begründe deinen Widerspruch genau und schicke ihn am besten per Einschreiben mit Rückschein.

Praktische Tipps für den Alltag

• •Dokumentiere alles: Hebe alle Nebenkostenabrechnungen, Briefe und E-Mails zum Thema auf. Das kann im Streitfall sehr hilfreich sein.
• •Lies deine Zählerstände regelmäßig ab: So kannst du Unstimmigkeiten frühzeitig erkennen.
• •Spreche mit deinem Vermieter: Oft lassen sich Probleme im persönlichen Gespräch klären. Vielleicht hat dein Vermieter ja auch einfach nur einen Fehler gemacht.

Fazit: Du hast das Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung!

Rückwirkende Korrekturen von Nebenkostenabrechnungen können ganz schön nervenaufreibend sein. Aber mit dem richtigen Wissen und den passenden Strategien kannst du dich wehren, wenn dein Vermieter Fehler aus der Vergangenheit nachberechnen will. Achte immer auf die 12-Monats-Frist, prüfe die Gründe für die Korrektur und scheue dich nicht, rechtlichen Rat einzuholen. Denk daran: Du hast das Recht auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung! Und mit diesem Ratgeber bist du bestens gerüstet, um deine Rechte zu verteidigen. Viel Erfolg!