Zweiteilung der Heizkostenabrechnung: Wann Vermieter gegen die HeizkostenV verstoßen und Mieter Geld zurückfordern können

Mist, schon wieder die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten! Und diesmal geht's ans Eingemachte: die Heizkosten. Du fragst dich bestimmt, ob alles mit rechten Dingen zugeht, besonders bei dieser Zweiteilung der Heizkosten. Keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen und zu prüfen, ob dein Vermieter sich an die Regeln hält!

Was bedeutet die Zweiteilung der Heizkosten überhaupt?

Kurz gesagt: Deine Heizkosten werden in zwei Teile aufgeteilt:

• •Verbrauchsunabhängige Kosten (Grundkosten): Diese Kosten fallen immer an, egal wie viel du heizt. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Wartung der Heizungsanlage, die Betriebsbereitschaft oder die Kosten für die Heizkesselreinigung.
• •Verbrauchsabhängige Kosten: Diese Kosten hängen direkt davon ab, wie viel Wärme du tatsächlich verbrauchst. du werden anhand von Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern gemessen.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, dass diese Aufteilung stattfinden muss, um einen Anreiz zum Energiesparen zu schaffen. Klingt logisch, oder? Wer viel heizt, soll auch mehr bezahlen. Aber wie genau diese Aufteilung aussehen muss, das ist der Knackpunkt.

Die magische 30/70-Regelung und wann sie ins Wanken gerät

Die HeizkostenV sieht eigentlich vor, dass mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Der Rest (also zwischen 30 % und 50 %) wird dann als verbrauchsunabhängige Kosten umgelegt. Oft spricht man vereinfacht von der "30/70-Regelung", weil viele Vermieter sich für die maximale Spreizung entscheiden.

Aber Achtung! Diese Regelung ist nicht in Stein gemeißelt. Es gibt Ausnahmen, bei denen dein Vermieter gegen die HeizkostenV verstößt, wenn er stur an der 30/70-Regelung festhält! Und das bedeutet: Du könntest Geld zurückfordern!

Wann dein Vermieter gegen die HeizkostenV verstößt: Die wichtigsten Fälle

Hier sind einige Situationen, in denen die Zweiteilung der Heizkosten problematisch sein kann:

• •Fehlende oder defekte Messgeräte: Wenn in deiner Wohnung keine funktionierenden Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler vorhanden sind, darf der Vermieter die verbrauchsabhängigen Kosten nicht korrekt ermitteln. In diesem Fall muss er die Heizkosten anders verteilen, zum Beispiel nach Wohnfläche. Achtung: Er muss dich VOR der Abrechnung darüber informieren! Tut er das nicht, kannst du Einspruch einlegen.

• •Unwirtschaftlicher Verbrauch: Stell dir vor, das ganze Haus ist schlecht isoliert und der Energieverbrauch ist extrem hoch. In solchen Fällen kann das Gericht entscheiden, dass eine Abrechnung nach Verbrauch ungerecht wäre, weil du kaum eine Möglichkeit hast, deinen Verbrauch zu senken. Hier kommt es oft auf den Einzelfall und ein Gutachten an.

• •Unzumutbarer Aufwand: Wenn der Einbau von Messgeräten in einem bestimmten Haus unzumutbar teuer wäre (zum Beispiel in sehr alten Gebäuden), kann das Gericht eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Abrechnung genehmigen. Aber auch hier gilt: Der Vermieter muss das gut begründen können.

• •Besondere Gebäudeeigenschaften: Manchmal erlauben die baulichen Gegebenheiten keine korrekte Verbrauchserfassung. Denk an ein Mehrfamilienhaus mit einer einzigen, zentralen Heizungsanlage und ohne Möglichkeit, den Verbrauch jeder einzelnen Wohnung zu messen. In solchen Fällen kann eine andere Verteilungsmethode zulässig sein.

• •Fernwärme: Auch bei Fernwärme gibt es spezielle Regelungen. Wenn dein Vermieter die Kosten für Fernwärme nicht transparent und nachvollziehbar abrechnet, kann das ein Verstoß gegen die HeizkostenV sein.

Was kannst du tun, wenn du Zweifel hast?

1. 1.Prüfe deine Abrechnung genau: Sind alle Angaben korrekt? Sind die Zählerstände plausibel? Wurden die verbrauchsunabhängigen Kosten richtig berechnet?
2. 2.Fordere Belege an: Du hast das Recht, die Originalbelege für die Heizkosten einzusehen. So kannst du nachvollziehen, wie die Kosten entstanden sind.
3. 3.Sprich mit deinem Vermieter: Manchmal lassen sich Unklarheiten einfach durch ein Gespräch ausräumen. Vielleicht hat er ja eine plausible Erklärung für die Aufteilung der Heizkosten.
4. 4.Hole dir Rat: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht. Die können deine Abrechnung prüfen und dir sagen, ob du Einspruch einlegen solltest.
5. 5.Lege Widerspruch ein: Wenn du Fehler in der Abrechnung findest oder den Verdacht hast, dass dein Vermieter gegen die HeizkostenV verstoßen hat, lege schriftlich Widerspruch gegen die Abrechnung ein. Achte dabei auf die Fristen! In der Regel hast du 12 Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen.

Die 50/50-Regelung als Alternative

In einigen Fällen kann dein Vermieter auch die sogenannte 50/50-Regelung anwenden, bei der die Heizkosten zu gleichen Teilen (50 % verbrauchsabhängig und 50 % verbrauchsunabhängig) aufgeteilt werden. Das ist zum Beispiel dann möglich, wenn die energetische Qualität des Gebäudes schlecht ist oder die Verbrauchserfassung technisch schwierig ist. Aber auch hier gilt: Der Vermieter muss das nachvollziehbar begründen können!

Umlageschlüssel: Wie werden die Kosten verteilt?

Der Umlageschlüssel legt fest, wie die verbrauchsunabhängigen Kosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Häufig wird die Wohnfläche als Umlageschlüssel verwendet. Das bedeutet: Je größer deine Wohnung ist, desto höher ist dein Anteil an den verbrauchsunabhängigen Kosten. Aber auch andere Umlageschlüssel sind möglich, zum Beispiel nach Personenanzahl oder nach Quadratmetern beheizter Fläche. Wichtig ist, dass der Umlageschlüssel im Mietvertrag klar definiert ist.

Fazit: Augen auf bei der Heizkostenabrechnung!

Die Zweiteilung der Heizkosten ist ein komplexes Thema, bei dem es viele Fallstricke gibt. Aber mit ein bisschen Hintergrundwissen und Aufmerksamkeit kannst du sicherstellen, dass deine Heizkostenabrechnung korrekt ist. Lass dich nicht von komplizierten Zahlen abschrecken, sondern nimm deine Rechte als Mieter wahr! Wenn du Zweifel hast, scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn am Ende geht es um dein Geld! Und wer gibt das schon gerne unnötig aus? Viel Erfolg bei der Prüfung deiner Heizkostenabrechnung!