Abrechnungszeitraum überschritten: Wann Mieter die Nebenkostenabrechnung nicht mehr bezahlen müssen!

Na, wieder mal Post vom Vermieter bekommen und direkt Bauchschmerzen gekriegt, weil eine neue Nebenkostenabrechnung im Briefkasten lag? Keine Sorge, das geht vielen so! Aber bevor du jetzt panisch alles überweist, lass uns mal ganz genau hinschauen. Denn es gibt da eine wichtige Sache, die du unbedingt kennen solltest: den Abrechnungszeitraum. Wenn der nämlich überschritten wurde, kann es sein, dass du die Abrechnung gar nicht bezahlen musst! Klingt gut, oder? Dann lass uns loslegen!

Was ist überhaupt der Abrechnungszeitraum?

Ganz einfach: Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, für den dein Vermieter die Nebenkosten abrechnet. Meistens ist das ein Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Aber Achtung: Dein Vermieter muss dir die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Das ist die sogenannte Abrechnungsfrist.

Nehmen wir an, dein Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2023. Dann muss dein Vermieter dir die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31. Dezember 2024 zukommen lassen. Kommt sie später, ist die Frist überschritten!

Und was passiert, wenn die Frist überschritten ist?

Hier kommt die gute Nachricht: Wenn dein Vermieter die Abrechnungsfrist verpasst, musst du die Nachzahlung in der Regel nicht mehr bezahlen! Das steht so im § 556 Abs. 3 BGB. Das bedeutet aber nicht, dass du alle Nebenkosten sparst! Deine geleisteten Vorauszahlungen sind damit abgegolten. Hast du also zu wenig gezahlt, ist das Glück für dich. Hast du zu viel gezahlt, bekommst du das Geld leider auch nicht mehr zurück.

Wie prüfst du, ob die Frist eingehalten wurde?

Das ist eigentlich ganz einfach: Schau dir das Datum des Poststempels auf dem Briefumschlag an. Oder, wenn du die Abrechnung per E-Mail bekommen hast, das Datum der E-Mail. Dieses Datum ist entscheidend, nicht wann du die Abrechnung tatsächlich gelesen hast.

Was tust du, wenn die Frist überschritten wurde?

Zuerst einmal: Ruhig bleiben! Schreib deinem Vermieter einen freundlichen Brief (am besten per Einschreiben mit Rückschein), in dem du ihm mitteilst, dass du die Nachzahlung aufgrund der verspäteten Abrechnung nicht bezahlen wirst. Erkläre ihm kurz und sachlich, warum die Frist überschritten wurde und berufe dich auf § 556 Abs. 3 BGB.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Wann du trotz Fristüberschreitung zahlen musst

Wie gesagt, es gibt Ausnahmen. Dein Vermieter kann trotz verspäteter Abrechnung noch eine Nachzahlung von dir fordern, wenn er die Verspätung nicht zu verantworten hat. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• •Die Gemeinde die Wassergebühren verspätet mitgeteilt hat.
• •Ein wichtiger Lieferant die Heizkostenabrechnung verspätet geliefert hat.
• •Dein Vermieter unverschuldet krank war und die Abrechnung deshalb nicht rechtzeitig erstellen konnte.

In diesen Fällen muss dein Vermieter dir aber unverzüglich nach Kenntnis des Grundes mitteilen, warum die Fristüberschreitung vorliegt. Und er muss die Abrechnung sofort nachholen. Außerdem muss er dir den Grund für die Verspätung nachweisen können.

Was ist, wenn du selbst Fehler in der Abrechnung findest?

Auch wenn die Abrechnungsfrist eingehalten wurde, solltest du die Nebenkostenabrechnung gründlich prüfen. Hast du Zweifel an einzelnen Positionen, kannst du innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung Widerspruch einlegen. Dieser Widerspruch muss schriftlich erfolgen und die konkreten Beanstandungen enthalten.

Hier sind ein paar typische Fehlerquellen, auf die du achten solltest:

• •Sind alle Kostenpositionen umlagefähig? Nicht alle Kosten dürfen auf Mieter umgelegt werden (z.B. Reparaturkosten).
• •Stimmen die Berechnungen? Sind die Kosten richtig auf die einzelnen Mieter verteilt?
• •Sind die Zählerstände korrekt abgelesen worden?
• •Sind alle Vorauszahlungen berücksichtigt worden?

Im Zweifelsfall kannst du dich auch von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten lassen.

BGH-Urteile, die du kennen solltest

Es gibt einige wichtige Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Nebenkostenabrechnung, die du kennen solltest:

• •BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 78/05: Dieses Urteil bestätigt, dass die Abrechnungsfrist von 12 Monaten zwingend ist und dass der Mieter eine verspätete Nachforderung in der Regel nicht bezahlen muss.
• •BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05: Hier hat der BGH entschieden, dass der Vermieter dem Mieter den Grund für die Verspätung der Abrechnung nachweisen muss.

Diese Urteile stärken deine Rechte als Mieter und geben dir Argumente an die Hand, falls es zu Streitigkeiten mit deinem Vermieter kommt.

Praktische Tipps für dich

• •Bewahre alle Nebenkostenabrechnungen gut auf! So kannst du sie später vergleichen und Fehler leichter erkennen.
• •Lies dir deinen Mietvertrag genau durch! Dort steht, welche Kosten du als Mieter tragen musst.
• •Prüfe die Nebenkostenabrechnung sorgfältig! Nimm dir Zeit und lass dich nicht unter Druck setzen.
• •Scheue dich nicht, Fragen zu stellen! Wenn du etwas nicht verstehst, frag deinen Vermieter um Erklärung.
• •Hol dir im Zweifelsfall Hilfe! Mietervereine und Anwälte können dich beraten und unterstützen.

Fazit

Nebenkostenabrechnungen können ganz schön kompliziert sein. Aber mit ein bisschen Wissen und Sorgfalt kannst du deine Rechte als Mieter wahren. Denk daran: Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, um dir die Abrechnung zuzustellen. Ist die Frist überschritten, musst du die Nachzahlung in der Regel nicht bezahlen. Aber Achtung: Es gibt Ausnahmen. Prüfe die Abrechnung sorgfältig und leg bei Fehlern Widerspruch ein. Und im Zweifelsfall: Hol dir professionelle Hilfe! So kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel zahlst und deine Rechte als Mieter geschützt sind. Viel Erfolg!