Versicherungsschäden in der Nebenkostenabrechnung: Welche Reparaturen Mieter zahlen müssen (und welche nicht!)

Na, flattert dir auch jedes Jahr die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du fragst dich, was du da eigentlich alles bezahlen sollst? Besonders knifflig wird’s, wenn plötzlich Versicherungsschäden auftauchen. Keine Panik! Ich helfe dir, den Durchblick zu behalten und zu checken, welche Reparaturen du wirklich zahlen musst und welche dein Vermieter übernehmen muss.

Was sind eigentlich Nebenkosten und was gehört dazu?

Bevor wir uns in die Details stürzen, klären wir kurz, was überhaupt zu den Nebenkosten gehört. Grundsätzlich sind das alle Kosten, die deinem Vermieter laufend durch das Eigentum und die Nutzung des Hauses entstehen. Das sind zum Beispiel:

• •Grundsteuer
• •Wasserkosten
• •Heizkosten
• •Müllabfuhr
• •Hausmeister
• •Gebäudeversicherung

Aber Achtung: Nicht alles, was dein Vermieter in die Abrechnung schreibt, ist auch wirklich umlagefähig. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dürfen zum Beispiel nicht auf dich umgelegt werden! Und genau da wird’s spannend, wenn es um Versicherungsschäden geht.

Versicherungsschäden und die Nebenkosten: Ein Minenfeld

Stell dir vor, ein Sturm hat ein paar Dachziegel abgedeckt oder ein Rohrbruch hat einen Wasserschaden verursacht. Solche Schäden sind oft durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt. Dein Vermieter lässt den Schaden reparieren und reicht die Kosten bei der Versicherung ein. So weit, so gut. Aber darf er die Kosten für die Reparatur dann einfach in die Nebenkostenabrechnung packen und dich zur Kasse bitten?

Die Antwort ist: Jein.

Es kommt darauf an, um welche Art von Kosten es sich handelt:

• •Versicherungsprämie: Die Kosten für die Gebäudeversicherung (also die Prämie, die der Vermieter regelmäßig zahlt) sind umlagefähig, sofern das im Mietvertrag vereinbart wurde. Das bedeutet, du beteiligst dich an den Kosten für den Versicherungsschutz.

Selbstbeteiligung: Hat dein Vermieter eine Selbstbeteiligung bei der Gebäudeversicherung vereinbart, darf er diese nicht* auf dich umlegen. Die Selbstbeteiligung ist Sache des Vermieters.

• •Reparaturkosten: Die eigentlichen Reparaturkosten nach einem Versicherungsschaden sind grundsätzlich nicht umlagefähig, wenn die Versicherung den Schaden komplett abdeckt. Dein Vermieter darf nicht doppelt kassieren – einmal von der Versicherung und dann nochmal von dir!

Aber Achtung: Es gibt Ausnahmen! Wenn die Versicherung den Schaden nur teilweise oder gar nicht übernimmt (zum Beispiel, weil der Schaden durch grobe Fahrlässigkeit des Vermieters verursacht wurde), kann es sein, dass du indirekt an den Reparaturkosten beteiligt wirst. Allerdings muss das im Einzelfall geprüft werden.

Wann musst du für Schäden aufkommen?

Es gibt Situationen, in denen du als Mieter für Schäden aufkommen musst:

• •Du hast den Schaden selbst verursacht: Wenn du beispielsweise beim Umzug gegen die Tür knallst und sie beschädigst, bist du schadenersatzpflichtig. In diesem Fall springt deine Haftpflichtversicherung ein.
• •Du hast deine Obhutspflicht verletzt: Das bedeutet, du hast deine Wohnung nicht ordnungsgemäß behandelt und dadurch ist ein Schaden entstanden. Zum Beispiel, wenn du ein Fenster bei starkem Regen offen lässt und es zu einem Wasserschaden kommt.
• •Glasbruchversicherung: Eine Glasbruchversicherung deckt Schäden an Fenstern, Spiegeln und Glastüren ab. Ob du diese Kosten zahlen musst, hängt davon ab, ob diese im Mietvertrag als umlagefähige Nebenkosten aufgeführt sind.

Elementarschäden: Was ist damit?

Elementarschäden, also Schäden durch Naturgewalten wie Hochwasser, Erdbeben oder Erdrutsche, sind ein Sonderfall. Wenn dein Vermieter eine Elementarschadenversicherung hat, sind die Kosten dafür in der Regel umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

Konkrete Tipps zur Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung

1. 1.Mietvertrag checken: Was steht in deinem Mietvertrag zu den Nebenkosten? Sind bestimmte Kosten explizit ausgeschlossen oder als umlagefähig aufgeführt?
2. 2.Belege anfordern: Fordere von deinem Vermieter die Belege für die Nebenkostenabrechnung an. Du hast ein Recht darauf, alle Rechnungen und Verträge einzusehen.
3. 3.Versicherungsunterlagen prüfen: Lass dir von deinem Vermieter die Versicherungsunterlagen zeigen. So kannst du sehen, welche Schäden die Versicherung abgedeckt hat und ob es eine Selbstbeteiligung gibt.
4. 4.Aufpassen bei Instandhaltungskosten: Achte darauf, dass in der Nebenkostenabrechnung keine Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten versteckt sind.
5. 5.Fristen beachten: Du hast in der Regel zwölf Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen.
6. 6.Professionelle Hilfe suchen: Wenn du unsicher bist, lass dich von einem Mieterverein oder einem Anwalt beraten.

BGH-Urteile im Blick: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in vielen Urteilen die Rechte von Mietern gestärkt. So hat der BGH beispielsweise entschieden, dass Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die durch normale Abnutzung entstanden sind, nicht auf die Mieter umlegen dürfen (BGH, Urteil vom 08.10.2008, Az. VIII ZR 263/07). Informiere dich über aktuelle Urteile, die deine Rechte als Mieter stärken.

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung

Nehmen wir an, ein Sturm hat das Dach beschädigt. Die Reparatur kostet 1.000 Euro. Die Versicherung übernimmt 800 Euro, der Vermieter hat eine Selbstbeteiligung von 200 Euro.

• •Die Versicherungsprämie ist umlagefähig und wird in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter verteilt.
• •Die 800 Euro, die die Versicherung zahlt, dürfen nicht in die Nebenkostenabrechnung einfließen.
• •Die Selbstbeteiligung von 200 Euro darf der Vermieter nicht auf dich umlegen.

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung kann ein echter Dschungel sein, besonders wenn Versicherungsschäden ins Spiel kommen. Aber mit den richtigen Informationen und einer kritischen Prüfung kannst du sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Denk daran: Du hast das Recht, alle Belege einzusehen und Fragen zu stellen. Scheu dich nicht, deine Rechte als Mieter wahrzunehmen! Und wenn du dir unsicher bist, hol dir professionelle Hilfe. Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!