Verjährung der Nebenkostennachforderung: Wann Vermieter leer ausgehen und Mieter Geld zurückfordern können

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen der Nebenkostenabrechnung? Kenn ich! Manchmal kommt da eine saftige Nachzahlung, und du fragst dich, ob das überhaupt alles so seine Richtigkeit hat. Und was, wenn der Vermieter ewig braucht, um die Abrechnung zu schicken? Keine Sorge, in diesem Artikel tauchen wir tief ein in das Thema Verjährung von Nebenkostennachforderungen. Damit du weißt, wann dein Vermieter leer ausgeht und du vielleicht sogar Geld zurückbekommen kannst!

Was bedeutet Verjährung bei Nebenkosten eigentlich?

Stell dir vor, du schuldest deinem Kumpel noch 10 Euro. Nach einer Weile fragt er nicht mehr danach. Irgendwann, nach einer bestimmten Zeit, kann er das Geld nicht mehr von dir verlangen – es ist verjährt. Ähnlich ist das bei Nebenkosten. Wenn dein Vermieter zu lange wartet, um eine Nachzahlung von dir zu fordern, kann dieser Anspruch verjähren. Das bedeutet, er kann das Geld dann nicht mehr einklagen.

Die magische Zahl: 12 Monate

Hier kommt die wichtigste Info für dich: Die gesetzliche Frist für die Nebenkostenabrechnung beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Das steht so im § 556 Abs. 3 BGB. Wenn dein Abrechnungszeitraum beispielsweise vom 1. Januar bis zum 31. Dezember läuft, muss dein Vermieter dir die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres zukommen lassen.

Was passiert, wenn die Frist gerissen wird?

Wenn dein Vermieter die 12-Monats-Frist reißt, ist das erstmal schlecht für ihn. Grundsätzlich gilt: Nachforderungen sind dann nicht mehr durchsetzbar. Das bedeutet, du musst die Nachzahlung nicht leisten.

Aber Achtung: Es gibt Ausnahmen! Dein Vermieter kann trotz Fristüberschreitung noch Geld von dir verlangen, wenn er die Verspätung nicht zu verantworten hat. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn er die Abrechnung rechtzeitig erstellt hat, aber die Unterlagen vom Energieversorger erst sehr spät bekommen hat. Er muss dir das aber nachweisen können!

Wann beginnt die Verjährung wirklich?

Okay, die 12-Monats-Frist für die Abrechnung ist klar. Aber was ist mit der eigentlichen Verjährung der Nachforderung, also dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter das Geld nicht mehr einklagen kann? Hier kommt eine weitere wichtige Frist ins Spiel: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Diese Frist beginnt aber erst am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das ist ein bisschen kompliziert, daher ein Beispiel:

• •Dein Abrechnungszeitraum ist 2022.
• •Du bekommst die Abrechnung im März 2023.
• •Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2023 und endet am 31. Dezember 2026.

Das bedeutet, dein Vermieter hat bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, seine Nachforderung notfalls gerichtlich durchzusetzen. Danach ist der Anspruch verjährt.

Was du tun kannst, wenn du denkst, die Forderung ist verjährt

• •Prüfe die Fristen: Schau dir genau an, wann der Abrechnungszeitraum war, wann du die Abrechnung bekommen hast und wann die dreijährige Verjährungsfrist abläuft.
• •Widerspruch einlegen: Wenn du der Meinung bist, dass die Forderung verjährt ist, lege schriftlich Widerspruch gegen die Nachforderung ein. Am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit du einen Nachweis hast.
• •Begründe deinen Widerspruch: Erkläre in deinem Schreiben, warum du denkst, dass die Forderung verjährt ist.
• •Zahle unter Vorbehalt: Wenn du dir unsicher bist, ob die Forderung wirklich verjährt ist, kannst du die Nachzahlung unter Vorbehalt leisten. Das bedeutet, du zahlst das Geld, behältst dir aber das Recht vor, es zurückzufordern, falls sich herausstellt, dass die Forderung tatsächlich verjährt war.
• •Hol dir rechtlichen Rat: Wenn du dir unsicher bist oder dein Vermieter nicht auf deinen Widerspruch reagiert, solltest du dich von einem Anwalt oder einer Mieterberatung beraten lassen.

Geld zurückfordern: Wenn du zu viel gezahlt hast

Nicht nur Vermieter können mit ihren Forderungen zu spät dran sein, auch du hast als Mieter Rechte. Wenn sich herausstellt, dass du zu viel Nebenkosten gezahlt hast, kannst du die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags fordern. Auch hier gilt die dreijährige Verjährungsfrist. du beginnt am Ende des Jahres, in dem dein Anspruch entstanden ist.

Unterbrechung der Verjährung: Was Vermieter tun können

Die Verjährungsfrist kann unterbrochen werden. Das bedeutet, dass die Frist von vorne beginnt. Dein Vermieter kann die Verjährung zum Beispiel unterbrechen, indem er:

• •Klage erhebt: Wenn dein Vermieter dich verklagt, um seine Forderung durchzusetzen, wird die Verjährung unterbrochen.
• •Einen Mahnbescheid beantragt: Ein Mahnbescheid ist ein vereinfachtes Verfahren, um Geldforderungen durchzusetzen. Auch durch einen Mahnbescheid wird die Verjährung unterbrochen.
• •Eine Vollstreckungsmaßnahme einleitet: Wenn dein Vermieter versucht, die Forderung zwangsweise durchzusetzen, wird die Verjährung ebenfalls unterbrochen.

BGH-Urteile, die du kennen solltest

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Nebenkostenabrechnung und Verjährung beschäftigt. Hier ein paar wichtige Urteile:

• •BGH, Urteil vom 25.01.2005, VIII ZR 340/03: Dieses Urteil bestätigt, dass die 12-Monats-Frist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung gilt.
• •BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04: Hier hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter die Verspätung der Abrechnung zu verantworten hat, wenn er sich nicht rechtzeitig um die Abrechnung gekümmert hat.
• •BGH, Urteil vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08: In diesem Urteil ging es um die Frage, wann die Verjährung von Nachforderungen beginnt.

Praktische Tipps für dich

• •Achte auf die Fristen: Markiere dir die wichtigen Fristen im Kalender, damit du nichts verpasst.
• •Bewahre alle Unterlagen auf: Hebe alle Nebenkostenabrechnungen und Zahlungsbelege sorgfältig auf.
• •Prüfe die Abrechnung genau: Kontrolliere, ob die Abrechnung formell korrekt ist und ob alle Positionen nachvollziehbar sind.
• •Sprich mit deinem Vermieter: Wenn du Fragen zur Abrechnung hast, suche das Gespräch mit deinem Vermieter. Oft lassen sich Missverständnisse so schnell klären.
• •Nutze Online-Rechner: Es gibt viele Online-Rechner, mit denen du die Nebenkostenabrechnung überprüfen kannst.

Fazit: Wissen ist Macht!

Das Thema Verjährung bei Nebenkosten ist nicht ganz einfach, aber mit dem richtigen Wissen kannst du dich besser gegen ungerechtfertigte Forderungen wehren. Achte auf die Fristen, prüfe die Abrechnung sorgfältig und scheue dich nicht, Widerspruch einzulegen oder dir rechtlichen Rat zu holen. Denk dran: Du hast Rechte als Mieter, und es lohnt sich, für diese einzustehen! Und hey, vielleicht bekommst du ja sogar mal Geld zurück, weil dein Vermieter zu lange gewartet hat. Viel Glück!