Abrechnungszeitraum überschritten: Wann die Nebenkostenabrechnung verjährt ist und Mieter nicht mehr zahlen müssen

Mist! Schon wieder eine Nebenkostenabrechnung im Briefkasten? Und du fragst dich, ob du das wirklich alles bezahlen musst? Vor allem, wenn die Abrechnung spät kommt? Keine Sorge, das geht vielen Mietern so! Aber es gibt gute Nachrichten: Nicht jede Nebenkostenabrechnung ist auch wirklich fällig. Manchmal ist die Sache nämlich schon "verjährt". Klingt kompliziert? Ist es aber gar nicht. Ich erkläre dir, wann du dich entspannt zurücklehnen kannst und wann du genauer hinschauen solltest.

Was bedeutet eigentlich "Verjährung" bei der Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, dein Vermieter hat vergessen, dir für das Jahr 2022 eine Nebenkostenabrechnung zu schicken. Irgendwann im Jahr 2026 fällt es ihm dann doch ein. Kann er jetzt einfach so das Geld von dir verlangen? Nein, eben nicht! Durch die Verjährung sind bestimmte Forderungen nach einer bestimmten Zeit nicht mehr durchsetzbar. Das bedeutet, dein Vermieter kann dich dann nicht mehr zwingen, die Nebenkosten für 2022 zu bezahlen.

Die magische Frist: Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?

Die gute Nachricht ist: Die Verjährungsfrist für Nebenkostenabrechnungen ist relativ kurz. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), und die beträgt drei Jahre. Aber Achtung, es kommt auf den Zeitpunkt an, ab wann diese drei Jahre zählen.

Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Klingt kompliziert? Machen wir's an einem Beispiel fest:

• •Abrechnungsjahr: 2022
• •Anspruch entsteht: Am 31.12.2022
• •Verjährungsfrist beginnt: 01.01.2023
• •Verjährung tritt ein: 31.12.2025 um 24:00 Uhr

Das bedeutet, dass dein Vermieter dir die Nebenkostenabrechnung für 2022 spätestens bis zum 31. Dezember 2025 zustellen muss, damit die Forderung nicht verjährt. Kommt sie später, kannst du dich auf die Verjährung berufen und musst nicht mehr zahlen.

Was kann die Verjährung aufhalten? (Hemmung der Verjährung)

Es gibt ein paar Ausnahmen, die die Verjährung "aufhalten" können, juristisch spricht man von "Hemmung der Verjährung". Das bedeutet, dass die Verjährungsfrist dann nicht weiterläuft oder sogar von vorne beginnt. Hier sind ein paar typische Fälle:

• •Gerichtliches Mahnverfahren: Wenn dein Vermieter vor Ablauf der Verjährungsfrist ein gerichtliches Mahnverfahren gegen dich einleitet, wird die Verjährung gehemmt.
• •Klageerhebung: Wenn dein Vermieter Klage erhebt, um seine Forderung durchzusetzen, wird die Verjährung ebenfalls gehemmt.
• •Verhandlungen: Wenn du und dein Vermieter ernsthafte Verhandlungen über die Nebenkostenabrechnung führen, kann dies die Verjährung hemmen. Allerdings reicht es nicht aus, wenn du nur sagst, dass du die Abrechnung prüfen willst. Es müssen konkrete Verhandlungen stattfinden.

Was du tun kannst, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt

Wenn du eine Nebenkostenabrechnung erhältst, die deiner Meinung nach bereits verjährt ist, solltest du Folgendes tun:

1. 1.Datum prüfen: Kontrolliere genau, wann die Abrechnung dich erreicht hat. Am besten hast du einen Briefkasten, der das Zustelldatum anzeigt, oder du fragst den Postboten.
2. 2.Verjährungseinrede erheben: Teile deinem Vermieter schriftlich mit, dass du die Zahlung der Nebenkostenabrechnung aufgrund der Verjährung verweigerst. Das nennt man "Verjährungseinrede erheben".
3. 3.Musterbrief nutzen: Im Internet findest du viele Musterbriefe für die Verjährungseinrede. Nutze diese, um sicherzustellen, dass du alle wichtigen Punkte erwähnst.
4. 4.Beweise sammeln: Hebe den Briefumschlag der Abrechnung auf, um das Zustelldatum nachweisen zu können.

Fehler in der Abrechnung entdeckt? Aufpassen!

Auch wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, solltest du deine Nebenkostenabrechnung genau prüfen. Oft schleichen sich Fehler ein, die zu deinen Ungunsten gehen. Hier ein paar Tipps:

• •Formelle Fehler: Ist der Abrechnungszeitraum korrekt angegeben? Sind alle relevanten Kostenpositionen aufgeführt? Fehlen Belege?
• •Inhaltliche Fehler: Sind die Kosten richtig verteilt? Wurden alle Vorauszahlungen berücksichtigt? Sind die Kosten überhaupt umlagefähig?

Wenn du Fehler entdeckst, solltest du innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen. Diese Frist ist unabhängig von der Verjährungsfrist! Auch hier gilt: Am besten schriftlich und mit Nachweis.

BGH-Urteile zum Thema Verjährung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Verjährung bei Nebenkostenabrechnungen beschäftigt. Ein wichtiges Urteil ist beispielsweise das vom 28. Oktober 2009 (Az.: VIII ZR 323/08). Hier hat der BGH klargestellt, dass die Verjährungsfrist tatsächlich drei Jahre beträgt und am Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Diese Urteile helfen dir, deine Rechte besser zu verstehen und durchzusetzen.

Fazit: Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Nebenkostenabrechnung kann ganz schön kompliziert sein. Aber mit ein paar Grundkenntnissen kannst du dich gut wappnen. Denk daran: Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wenn die Abrechnung zu spät kommt, erhebe die Verjährungseinrede. Und auch wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist, solltest du die Abrechnung genau prüfen und bei Fehlern Widerspruch einlegen. So kannst du sicherstellen, dass du nur das bezahlst, was du auch wirklich schuldest. Und wenn du unsicher bist, scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, zum Beispiel bei einem Mieterverein. Viel Erfolg!