Nebenkostenabrechnung: Verjährung von Nachforderungen und Erstattungen – Wann Mieter und Vermieter ihre Ansprüche verlieren

Na, schon wieder Post vom Vermieter bekommen und beim Blick auf die Nebenkostenabrechnung erstmal tief durchgeatmet? Kenn ich! Das Thema ist echt ein Dauerbrenner und oft undurchsichtig. Aber keine Panik, lass uns das mal genauer anschauen. Heute geht's um einen superwichtigen Punkt: Die Verjährung von Nachforderungen und Erstattungen in deiner Nebenkostenabrechnung. Klingt kompliziert? Ist es gar nicht, versprochen! Ich erkläre dir, wann du oder dein Vermieter keine Ansprüche mehr geltend machen können.

Was bedeutet Verjährung überhaupt?

Stell dir vor, du hast deinem Kumpel vor Ewigkeiten mal 20 Euro geliehen und nie zurückbekommen. Irgendwann kannst du das Geld nicht mehr einfordern, weil die Forderung verjährt ist. Ähnlich ist es bei der Nebenkostenabrechnung. Verjährung bedeutet einfach, dass ein Anspruch nach einer bestimmten Zeit nicht mehr durchgesetzt werden kann. Der Vermieter kann also nicht mehr ewig alte Nebenkosten von dir fordern und du nicht ewig auf eine Erstattung warten.

Die Verjährungsfrist: Hier musst du aufpassen!

Die gute Nachricht: Bei der Nebenkostenabrechnung ist die Verjährungsfrist recht klar geregelt. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Aber Achtung, die Frist beginnt nicht mit dem Datum der Abrechnung selbst, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

Nehmen wir an, du bekommst deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 am 30. Juni 2024. In der Abrechnung wird eine Nachzahlung von 300 Euro gefordert. Die Verjährungsfrist für diese Nachforderung beginnt am 31. Dezember 2023 und endet am 31. Dezember 2026. Das bedeutet: Ab dem 1. Januar 2027 kann dein Vermieter die 300 Euro nicht mehr von dir verlangen, weil der Anspruch verjährt ist.

Genauso funktioniert es natürlich auch, wenn du eine Erstattung von deinem Vermieter bekommen solltest. Auch dein Anspruch auf diese Erstattung verjährt nach drei Jahren, beginnend am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Wann beginnt die Verjährungsfrist wirklich?

Das ist eine wichtige Frage! Die Verjährungsfrist beginnt erst dann, wenn der Anspruch entstanden ist und du bzw. dein Vermieter von diesem Anspruch Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen.

Im Fall der Nebenkostenabrechnung bedeutet das: Der Anspruch entsteht mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Kenntnis hat man in der Regel, wenn die Abrechnung zugegangen ist.

Merke dir: Die Verjährungsfrist beginnt immer am 31. Dezember des Jahres, in dem der Abrechnungszeitraum endet.

Unterbrechung und Hemmung der Verjährung – Was ist das?

Es gibt Situationen, in denen die Verjährung unterbrochen oder gehemmt werden kann. Das bedeutet, die Frist läuft entweder nicht weiter oder beginnt sogar von Neuem.

• •Unterbrechung: Eine Unterbrechung der Verjährung führt dazu, dass die gesamte Frist von drei Jahren von vorne beginnt. Das passiert zum Beispiel, wenn der Vermieter einen Mahnbescheid gegen dich erwirkt oder Klage erhebt. (§ 212 BGB)
• •Hemmung: Eine Hemmung der Verjährung bedeutet, dass die Frist für einen bestimmten Zeitraum nicht weiterläuft. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn du mit deinem Vermieter über die Nebenkostenabrechnung diskutierst und er dir zusichert, die Abrechnung nochmals zu prüfen. Die Zeit, in der verhandelt wird, wird dann nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet. (§ 203 BGB)

Was tun, wenn die Verjährung droht?

• •Vermieter (Nachforderung): Wenn du als Vermieter merkst, dass die Verjährungsfrist für eine Nachforderung bald abläuft, solltest du schnell handeln. Ergreife rechtliche Schritte, wie beispielsweise die Beantragung eines Mahnbescheids, um die Verjährung zu unterbrechen.
• •Mieter (Erstattung): Wenn du als Mieter eine Erstattung erwartest und die Verjährung droht, solltest du deinen Vermieter schriftlich zur Zahlung auffordern. Am besten setzt du ihm eine klare Frist. Sollte er sich weigern, kannst du ebenfalls rechtliche Schritte in Erwägung ziehen.

Die Abrechnungsfrist des Vermieters: Ein wichtiger Unterschied

Es gibt noch eine weitere wichtige Frist, die oft mit der Verjährung verwechselt wird: Die Abrechnungsfrist des Vermieters. Der Vermieter hat laut Gesetz zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Versäumt er diese Frist, kann er in der Regel keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu verschulden. (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).

Was, wenn die Abrechnung Fehler enthält?

Auch wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist, solltest du deine Nebenkostenabrechnung immer sorgfältig prüfen. Wenn du Fehler entdeckst, solltest du diese innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich beim Vermieter beanstanden. (§ 556 Abs. 3 BGB) Versäumst du diese Frist, verlierst du in der Regel das Recht, die Fehler geltend zu machen. Allerdings gilt das nicht, wenn der Vermieter offensichtlich falsche Angaben gemacht hat. (BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 95/19)

Fazit: Wissen ist Macht!

Die Verjährung von Nachforderungen und Erstattungen in der Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiges Thema für Mieter und Vermieter. Kennst du die Fristen und deine Rechte, kannst du dich vor unberechtigten Forderungen schützen und sicherstellen, dass du deine dir zustehenden Erstattungen erhältst.

Also, Augen auf bei der Nebenkostenabrechnung! Und denk dran: Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen. Viel Erfolg!