Nebenkostenabrechnung: Abrechnungsfähig oder nicht? Checkliste für Vermieter (und wie Mieter sich wehren)

Na, flattert dir auch jedes Jahr diese gefürchtete Nebenkostenabrechnung ins Haus? Und fragst du dich dann auch, ob das alles so seine Richtigkeit hat? Keine Sorge, damit bist du nicht allein! Viele Mieter fühlen sich von den Zahlenbergen erschlagen und haben keine Ahnung, was eigentlich abgerechnet werden darf und was nicht. Aber hey, das ändern wir jetzt! Ich zeige dir, wie du deine Nebenkostenabrechnung checkst und dich wehrst, wenn etwas nicht stimmt.

Was darf der Vermieter überhaupt abrechnen?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf nur betriebsnotwendige Kosten abrechnen, die regelmäßig anfallen und im Zusammenhang mit dem Gebrauch des Hauses oder Grundstücks stehen. Aber was heißt das konkret? Die Antwort findest du im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier sind die gängigsten Posten, die in deiner Abrechnung auftauchen können:

• •Grundsteuer: Die zahlt der Vermieter ans Finanzamt, kann sie aber auf dich umlegen.
• •Wasser und Abwasser: Achtung, hier muss der Verbrauch oft individuell erfasst werden!
• •Heizung und Warmwasser: Hier gilt die Heizkostenverordnung. Ein großer Teil (mindestens 50%, oft 70%) muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
• •Müllabfuhr: Die Kosten für die Leerung der Mülltonnen.
• •Straßenreinigung und Winterdienst: Wenn die Gemeinde das auf die Anwohner umlegt, darf der Vermieter das weitergeben.
• •Gartenpflege: Aber nur, wenn der Garten auch genutzt werden kann.
• •Beleuchtung: Die Kosten für die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus und Keller.
• •Schornsteinfeger: Die Kosten für die Reinigung und Überprüfung der Schornsteine.
• •Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, etc.
• •Hausmeister: Aber nur, wenn er tatsächlich Aufgaben übernimmt, die sonst der Vermieter erledigen müsste.
• •Antenne oder Kabelanschluss: Wenn du den Anschluss nutzt.
• •Aufzug: Die Kosten für Wartung, Betriebsstrom und Prüfung des Aufzugs.
• •Sonstige Betriebskosten: Hier muss der Vermieter ganz genau angeben, was er abrechnet.

Was darf NICHT abgerechnet werden?

Es gibt auch Kosten, die der Vermieter nicht auf dich umlegen darf. Dazu gehören:

• •Verwaltungskosten: Das ist das Gehalt des Vermieters oder der Hausverwaltung.
• •Reparaturkosten: Die Instandhaltung des Hauses ist Sache des Vermieters.
• •Rechtsstreitigkeiten: Die Kosten für Auseinandersetzungen mit Mietern oder anderen Parteien.
• •Leerstandskosten: Wenn Wohnungen leer stehen, darfst du nicht dafür zahlen.
• •Bankgebühren: Die Kosten für das Konto des Vermieters.
• •Kosten für die erste Gartenanlage: Die Neuanlage eines Gartens ist Sache des Vermieters.
• •Kosten für Dachrinnenreinigung: Die Reinigung von Dachrinnen zählt in der Regel zu den Instandhaltungskosten. (BGH, Urteil vom 11. November 2009, Az. VIII ZR 128/09)

Checkliste für deine Nebenkostenabrechnung

So, jetzt weißt du, was grundsätzlich abgerechnet werden darf und was nicht. Aber wie gehst du konkret vor, wenn die Abrechnung vor dir liegt? Hier kommt deine Checkliste:

1. 1.Formelle Prüfung: Ist die Abrechnung formell korrekt? Das bedeutet:

* Hast du die Abrechnung fristgerecht erhalten? du muss dir innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
* Ist der Abrechnungszeitraum korrekt? Er darf maximal 12 Monate betragen.
* Sind alle Positionen detailliert aufgeführt? "Sonstige Kosten" ohne Erklärung sind nicht zulässig!
* Stehen Name und Adresse des Vermieters und des Mieters drauf?

1. 2.Inhaltliche Prüfung:

* Sind die abgerechneten Kosten überhaupt umlagefähig (siehe oben)?
* Sind die Kosten angemessen? Vergleiche mit Vorjahresabrechnungen oder frage bei anderen Mietern im Haus nach.
* Stimmen die Verteilerschlüssel? Wurden die Kosten korrekt auf die einzelnen Mietparteien verteilt? Oft wird nach Wohnfläche abgerechnet, aber es gibt auch andere Möglichkeiten (z.B. Personenzahl).
* Ist dein Anteil korrekt berechnet? Überprüfe die Quadratmeterzahl deiner Wohnung und den Abrechnungszeitraum.
* Sind Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt?
* Gibt es Abweichungen zum Mietvertrag? Hast du beispielsweise vereinbart, dass bestimmte Kosten nicht abgerechnet werden?

So wehrst du dich gegen Fehler

Du hast Fehler in deiner Nebenkostenabrechnung entdeckt? Keine Panik! So gehst du vor:

1. 1.Einspruch einlegen: Lege schriftlich Einspruch gegen die Abrechnung ein. Das musst du innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung tun. Beschreibe die Fehler so genau wie möglich.
2. 2.Belegeinsicht fordern: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Mache am besten Fotos oder Kopien von den Belegen.
3. 3.Unterlagen prüfen: Prüfe die Belege auf Fehler. Stimmen die Rechnungsbeträge? Sind die Rechnungen überhaupt für das betreffende Objekt ausgestellt?
4. 4.Gespräch mit dem Vermieter suchen: Versuche, die Probleme mit deinem Vermieter zu klären. Oft lassen sich Fehler im persönlichen Gespräch ausräumen.
5. 5.Mietminderung: Wenn die Fehler erheblich sind und du dadurch benachteiligt wirst, kannst du unter Umständen die Miete mindern. Hole dir aber vorher juristischen Rat!
6. 6.Rechtliche Schritte: Wenn du dich mit deinem Vermieter nicht einigen kannst, kannst du dich an einen Mieterverein wenden oder einen Anwalt einschalten.

Heizkostenabrechnung: Besonderheiten

Die Heizkostenabrechnung ist oft ein Streitpunkt. Hier sind ein paar Besonderheiten zu beachten:

• •Verbrauchsabhängige Abrechnung: Ein großer Teil der Heizkosten muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bedeutet, dass du nur für die Wärme zahlst, die du tatsächlich verbraucht hast.
• •Heizkostenverteiler: Die Heizkostenverteiler an deinen Heizkörpern müssen geeicht sein.
• •Ablesefehler: Kontrolliere, ob die abgelesenen Werte korrekt sind.
• •Leerkosten: Wenn Wohnungen leer stehen, können sogenannte Leerkosten entstehen. Diese dürfen nicht vollständig auf die anderen Mieter umgelegt werden. (BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az. VIII ZR 270/06)

Fazit

Die Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema. Aber mit dieser Checkliste und meinen Tipps bist du bestens gerüstet, um deine Abrechnung zu prüfen und dich gegen Fehler zu wehren. Denk daran: Du hast Rechte als Mieter! Scheue dich nicht, diese auch wahrzunehmen. Und wenn du dir unsicher bist, hole dir Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt. Viel Erfolg beim Checken deiner Abrechnung!