Verjährung von Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung: Wann Vermieter leer ausgehen – und was Mieter beachten müssen!

Na, wieder mal die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt und 'ne dicke Nachzahlung entdeckt? Autsch, das ist nie schön! Aber bevor du jetzt gleich in Panik verfällst und brav alles überweist, solltest du mal ganz genau hinschauen. Denn manchmal haben Vermieter keinen Anspruch mehr auf ihr Geld – Stichwort: Verjährung! In diesem Artikel zeige ich dir, wann dein Vermieter leer ausgeht und was du als Mieter unbedingt beachten musst.

Verjährung? Was ist das überhaupt?

Ganz einfach: Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach einer bestimmten Zeit nicht mehr durchgesetzt werden kann. Stell dir vor, du hast deinem Kumpel vor fünf Jahren mal 20 Euro geliehen. Wenn er sich jetzt erst meldet und sein Geld zurück will, kannst du ihm getrost sagen: "Sorry, Kumpel, ist verjährt!" Ähnlich ist es bei der Nebenkostenabrechnung.

Die magische Frist: Drei Jahre!

Die gute Nachricht für dich: Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt laut § 195 BGB drei Jahre. Das bedeutet, dass dein Vermieter seine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von drei Jahren geltend machen muss, nachdem der Anspruch entstanden ist. Aber Achtung, hier kommt der Clou:

Der Anspruch entsteht erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Abrechnung erstellen konnte! (§ 199 BGB)

Klingt kompliziert? Keine Sorge, ich erkläre es dir anhand eines Beispiels:

• •Du erhältst im Jahr 2024 eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022.
• •Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt am 31.12.2024 zu laufen.
• •Die Nachforderung wäre also am 31.12.2027 verjährt.

Aber wann konnte der Vermieter die Abrechnung erstellen?

Hier wird's ein bisschen kniffliger. Grundsätzlich hat der Vermieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Bleiben wir beim Beispiel von oben:

• •Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2022.
• •Dein Vermieter hat bis zum 31.12.2023 Zeit, dir die Abrechnung zuzustellen.
• •Die Verjährungsfrist beginnt dann am 31.12.2024 (Ende des Jahres, in dem er abrechnen konnte) und endet am 31.12.2027.

Wann beginnt die Frist wirklich zu laufen?

Der Beginn der Verjährungsfrist ist in § 199 BGB geregelt. Dort steht, dass die Frist mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger (in diesem Fall der Vermieter) von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Bedeutet konkret: Dein Vermieter muss alle Informationen haben, um die Abrechnung zu erstellen. Das beinhaltet alle Rechnungen und Belege der Dienstleister.

Was tun, wenn die Frist verstrichen ist?

Wenn du feststellst, dass die Nachforderung deines Vermieters verjährt ist, musst du ihm das mitteilen. Am besten schriftlich und am besten per Einschreiben mit Rückschein. Formuliere dein Schreiben etwa so:

"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name des Vermieters],

bezugnehmend auf deine Nebenkostenabrechnung für das Jahr [Jahr], teile ich dir mit, dass die darin enthaltene Nachforderung aufgrund Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden kann. Die Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB ist am [Datum] abgelaufen.

Ich bitte du daher, von der Geltendmachung der Nachforderung abzusehen.

Mit freundlichen Grüßen,

[Dein Name]"

Gibt es Ausnahmen von der Regel?

Ja, leider gibt es ein paar Ausnahmen, die die Verjährungsfrist verlängern oder sogar neu starten lassen können. Dazu gehören:

• •Anerkenntnis des Anspruchs durch dich: Wenn du die Nachforderung (auch nur teilweise) anerkennst, z.B. durch eine Teilzahlung, kann das die Verjährung unterbrechen und eine neue Frist beginnen lassen. Also Vorsicht, was du sagst und tust!
• •Gerichtliches Mahnverfahren: Wenn dein Vermieter ein gerichtliches Mahnverfahren einleitet, wird die Verjährung ebenfalls unterbrochen.
• •Verhandlungen: Wenn ihr euch über die Nachforderung streitet und Verhandlungen führt, kann das die Verjährung hemmen.

Was ist mit Guthaben? Verjährt das auch?

Ja, auch dein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung kann verjähren. Die gleichen Regeln gelten auch hier! Dein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens verjährt in der Regel nach drei Jahren. Aber Achtung: Dein Vermieter kann möglicherweise gegen dein Guthaben mit anderen Forderungen aufrechnen, beispielsweise mit offenen Mietzahlungen.

BGH-Urteile zum Thema Verjährung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon mehrfach mit dem Thema Verjährung von Nebenkostenabrechnungen beschäftigt. Hier ein paar wichtige Punkte aus der Rechtsprechung:

• •Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung so rechtzeitig zukommen lassen, dass dieser ausreichend Zeit hat, sie zu prüfen. (BGH, Urteil vom 29. April 2009, Az.: VIII ZR 142/08)
• •Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung liegt beim Vermieter. (BGH, Urteil vom 25. Januar 2005, Az.: VIII ZR 146/04)

Praktische Tipps für dich:

• •Bewahre alle Nebenkostenabrechnungen sorgfältig auf: So kannst du später leichter prüfen, ob die Forderungen noch berechtigt sind.
• •Prüfe die Abrechnung genau: Achte auf Fehler und Ungereimtheiten.
• •Setze dich mit deinem Vermieter auseinander: Wenn du Fragen hast, scheue dich nicht, nachzufragen.
• •Hol dir im Zweifelsfall rechtlichen Rat: Ein Anwalt für Mietrecht kann dir helfen, deine Rechte durchzusetzen.
• •Bezahle nicht sofort: Bevor du die Nachforderung begleichst, prüfe, ob die Verjährungsfrist bereits abgelaufen ist.

Fazit

Die Verjährung von Nachforderungen in der Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiges Thema für Mieter. Mit dem Wissen aus diesem Artikel kannst du prüfen, ob dein Vermieter überhaupt noch Anspruch auf sein Geld hat. Denk dran: Die Verjährungsfrist beträgt in der Regel drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Abrechnung erstellen konnte. Wenn du dir unsicher bist, hol dir im Zweifelsfall rechtlichen Rat. So vermeidest du unnötige Zahlungen und schützt deine Rechte als Mieter! Und jetzt: Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!