Verjährung der Nachforderung: Wann Vermieter Nebenkosten nicht mehr einfordern dürfen (inkl. Fallbeispiele)

Mist! Schon wieder flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus und du befürchtest eine saftige Nachzahlung? Bevor du jetzt in Panik gerätst und gleich dein Sparschwein plünderst, atme erstmal tief durch. Es gibt nämlich eine gute Nachricht: Nicht jede Nachforderung ist auch berechtigt! Ein wichtiger Punkt, den viele Mieter übersehen, ist die Verjährung. Klingt kompliziert? Keine Sorge, ich erkläre dir alles ganz einfach.

Was bedeutet Verjährung bei der Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, dein Vermieter hat ewig Zeit, dir noch Rechnungen für irgendwelche Nebenkosten aus dem letzten Jahrhundert zu präsentieren. Wäre doof, oder? Genau deshalb gibt es die Verjährung. du legt fest, bis wann dein Vermieter eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung geltend machen darf. Ist die Frist verstrichen, kann er das Geld nicht mehr von dir verlangen – egal wie berechtigt die Forderung an sich wäre.

Die magische Frist: Wann ist Schluss mit lustig?

Die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt drei Jahre. Aber Achtung, es kommt darauf an, wann diese Frist zu laufen beginnt.

Der Startschuss: Das Ende des Jahres, in dem die Abrechnung fällig war

Die Frist beginnt nicht mit dem Datum, an dem du die Abrechnung bekommen hast, sondern am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung fällig war. Die Abrechnung muss dir spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Nehmen wir an, dein Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr (01.01. - 31.12.). Dann muss dir die Abrechnung bis zum 31.12. des Folgejahres vorliegen. Die Verjährungsfrist beginnt dann am 01.01. des übernächsten Jahres.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

• •Abrechnungszeitraum: 01.01.2022 - 31.12.2022
• •Fälligkeit der Abrechnung: Spätestens 31.12.2023
• •Beginn der Verjährungsfrist: 01.01.2024
• •Ende der Verjährungsfrist: 31.12.2026

Dein Vermieter hat also bis zum 31.12.2026 Zeit, eine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 geltend zu machen. Schickt er dir die Rechnung erst am 01.01.2027, ist die Forderung verjährt!

Was tun, wenn die Verjährung droht? Die Hemmung der Verjährung!

Es gibt Situationen, in denen sich die Verjährung hemmen kann. Das bedeutet, dass die Frist vorübergehend unterbrochen wird und erst nach einer bestimmten Zeit weiterläuft. Wichtige Gründe für eine Hemmung sind:

• •Gerichtliche Geltendmachung: Wenn dein Vermieter Klage einreicht, bevor die Verjährungsfrist abläuft, wird die Verjährung gehemmt.
• •Verhandlungen: Wenn du und dein Vermieter ernsthafte Verhandlungen über die Nebenkostenabrechnung führen, kann dies die Verjährung hemmen. Aber Achtung: Bloße Diskussionen oder ein freundlicher Briefwechsel reichen nicht aus! Es müssen klare Anzeichen für Verhandlungen vorliegen.
• •Mahnbescheid: Die Zustellung eines Mahnbescheids durch den Vermieter hemmt ebenfalls die Verjährung.

Fallbeispiele, die dir helfen, den Durchblick zu behalten:

Fall 1: Die verspätete Abrechnung

Du bekommst die Nebenkostenabrechnung für 2021 erst im März 2023. Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12.2021. Die Abrechnung hätte also bis zum 31.12.2022 bei dir sein müssen. Hier ist die Abrechnung schon mal verspätet. Trotzdem beginnt die Verjährungsfrist am 01.01.2023 und endet am 31.12.2025. Wenn dein Vermieter erst im Januar 2026 eine Nachforderung stellt, ist sie verjährt, unabhängig davon, ob die Abrechnung verspätet war oder nicht. Die Verspätung kann aber einen anderen Anspruch begründen, nämlich Schadensersatz!

Fall 2: Der Mahnbescheid rettet den Vermieter

Die Nebenkostenabrechnung für 2020 flattert ins Haus und du bist mit der Nachzahlung nicht einverstanden. Du schreibst deinem Vermieter einen Brief, in dem du deine Zweifel an der Abrechnung äußerst. Es kommt zu einem kurzen Austausch, aber eine Einigung wird nicht erzielt. Am 28.12.2023 schickt dir der Vermieter einen Mahnbescheid. Die Verjährungsfrist wäre am 31.12.2023 abgelaufen. Durch den Mahnbescheid wird die Verjährung gehemmt, sodass der Vermieter seine Forderung auch nach dem 31.12.2023 noch geltend machen kann.

Fall 3: Die lange Leitung des Energieversorgers

Dein Vermieter behauptet, er habe die Nebenkostenabrechnung für 2019 erst im Dezember 2022 erhalten, weil der Energieversorger so lange gebraucht hat. Deshalb habe er dir die Abrechnung erst im Januar 2023 zukommen lassen. Das ändert nichts an der Verjährungsfrist! du beginnt trotzdem am 01.01.2021 und endet am 31.12.2023. Die Behauptung des Vermieters, er habe die Abrechnung selbst erst spät erhalten, ist irrelevant. Dein Vermieter muss sich selbst darum kümmern, die Abrechnungen rechtzeitig zu erhalten.

Was, wenn die Verjährungseinrede nicht beachtet wird?

Sollte dein Vermieter eine verjährte Forderung trotzdem eintreiben wollen, musst du die Einrede der Verjährung erheben. Das bedeutet, du musst ihm schriftlich mitteilen, dass du die Zahlung aufgrund der Verjährung verweigerst. Wichtig: Du musst die Einrede selbst erheben! Das Gericht prüft die Verjährung nicht automatisch. Wenn du die verjährte Forderung unwissentlich bezahlst, hast du in der Regel keinen Anspruch auf Rückzahlung. (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, VIII ZR 362/03)

Praktische Tipps für dich:

• •Fristen notieren: Trag dir die relevanten Fristen in deinen Kalender ein (Fälligkeit der Abrechnung, Ende der Verjährungsfrist).
• •Abrechnung prüfen: Check die Nebenkostenabrechnung sorgfältig. Sind alle Positionen nachvollziehbar?
• •Belege einsehen: Fordere Belege an, wenn du Zweifel hast.
• •Rechtzeitig reagieren: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, widersprich der Abrechnung schriftlich und innerhalb der Widerspruchsfrist.
• •Im Zweifel: Beratung suchen: Scheue dich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, z.B. bei einem Mieterverein oder einem Anwalt.

Fazit: Wissen ist Macht – auch bei der Nebenkostenabrechnung!

Die Verjährung der Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiges Thema, das du als Mieter kennen solltest. Mit dem Wissen um die Fristen und die Möglichkeit der Hemmung kannst du unberechtigte Nachforderungen abwehren und bares Geld sparen. Bleib wachsam, prüfe deine Abrechnungen sorgfältig und scheue dich nicht, deine Rechte einzufordern! Und denk dran: Im Zweifel lieber einmal mehr nachfragen als einmal zu wenig. Viel Erfolg!