Nebenkostenabrechnung: Umlagefähigkeit von Wartungsverträgen – Was Mieter wissen müssen

Na, wieder mal 'ne dicke Nebenkostenabrechnung im Briefkasten gehabt? Und fragst dich, was da eigentlich alles drinsteht und ob das so seine Richtigkeit hat? Besonders die Position "Wartungsverträge" sorgt oft für Stirnrunzeln. Keine Sorge, damit bist du nicht allein! Lass uns mal genauer anschauen, was es damit auf sich hat und wie du dich als Mieter am besten verhältst.

Was sind eigentlich Wartungsverträge in der Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, in deinem Haus gibt es eine Heizungsanlage, einen Aufzug oder eine Gemeinschaftswaschmaschine. Damit diese Geräte reibungslos funktionieren und lange halten, schließt dein Vermieter oft Wartungsverträge mit Fachfirmen ab. Diese Verträge beinhalten regelmäßige Inspektionen, Reinigungen und gegebenenfalls Reparaturen, um größere Schäden zu vermeiden. Die Kosten für diese Wartung landen dann in deiner Nebenkostenabrechnung.

Dürfen die Kosten für Wartungsverträge überhaupt auf dich umgelegt werden?

Grundsätzlich gilt: Ja, die Kosten für regelmäßige Wartungsarbeiten sind umlagefähig, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Das bedeutet, wenn in deinem Mietvertrag steht, dass du die "Betriebskosten" oder "Nebenkosten" tragen musst und diese Kostenarten im Detail aufgeführt werden (oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird), dann können die Wartungskosten für bestimmte Anlagen auf dich umgelegt werden.

Aber Achtung! Es gibt Ausnahmen und Stolperfallen, die du kennen solltest.

Welche Wartungskosten sind umlagefähig?

Umlagefähig sind Kosten für die Wartung von:

• •Heizungsanlagen: Regelmäßige Inspektionen, Reinigung der Brenner, Entlüftung der Heizkörper etc.
• •Warmwasseranlagen: Überprüfung der Therme, Entkalkung etc.
• •Aufzüge: Sicherheitsüberprüfungen, Schmierung, Notrufbereitschaft etc.
• •Gemeinschaftswaschmaschinen und -trockner: Reinigung, Inspektion, Austausch von Verschleißteilen.
• •Feuerlöscher: Regelmäßige Prüfung und Wartung.
• •Rauchwarnmelder: Funktionsprüfung und Batteriewechsel (wenn nicht separate Position).
• •Gartenpflege: Wartung von Gartengeräten (Rasenmäher etc.).

Wichtig ist, dass es sich um regelmäßige Wartungsarbeiten handelt, die dazu dienen, die Funktionsfähigkeit der Anlagen zu erhalten.

Wann sind Wartungskosten NICHT umlagefähig?

Es gibt ein paar Fälle, in denen dein Vermieter die Wartungskosten nicht einfach auf dich abwälzen darf:

• •Reparaturen: Reparaturkosten, die über die normale Wartung hinausgehen, sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Wenn also beispielsweise ein Teil der Heizungsanlage komplett ausgetauscht werden muss, darf dein Vermieter dir das nicht in Rechnung stellen.
• •Verwaltungskosten: Die Kosten für die Verwaltung des Wartungsvertrages selbst (z.B. Bearbeitungsgebühren) dürfen nicht umgelegt werden.
• •Wartung von Gegenständen in deiner Wohnung: Wenn du beispielsweise selbst für die Wartung deiner Therme in deiner Wohnung zuständig bist (was eher selten vorkommt), dann darf der Vermieter dir die Kosten nicht über die Nebenkostenabrechnung berechnen.
• •Unverhältnismäßig hohe Kosten: Wenn die Wartungskosten im Vergleich zu den üblichen Kosten für ähnliche Anlagen unverhältnismäßig hoch sind, solltest du hellhörig werden und die Abrechnung genauer prüfen. Hier könnte es sich um versteckte Reparaturkosten handeln.
• •Keine vertragliche Vereinbarung: Wenn in deinem Mietvertrag keine Klausel vorhanden ist, die die Umlage von Betriebskosten (inklusive Wartungskosten) erlaubt, dann darf der Vermieter dir die Kosten auch nicht in Rechnung stellen.

Was du bei der Nebenkostenabrechnung beachten solltest

1. 1.Prüfe deinen Mietvertrag: Steht da wirklich, dass du die Betriebskosten tragen musst? Und sind Wartungskosten explizit erwähnt oder wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen?
2. 2.Fordere die Originalrechnungen an: Du hast das Recht, die Originalrechnungen für die Wartungsverträge einzusehen. Das gibt dir einen Überblick, welche Arbeiten durchgeführt wurden und ob die Kosten angemessen sind.
3. 3.Vergleiche die Kosten: Erkundige dich bei anderen Mietern im Haus oder recherchiere im Internet, ob die Wartungskosten für die jeweiligen Anlagen in deinem Haus im üblichen Rahmen liegen.
4. 4.Achte auf die Verteilerschlüssel: Die Kosten müssen korrekt auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Üblich sind Verteilerschlüssel nach Wohnfläche oder Verbrauch.
5. 5.Lege Widerspruch ein: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst oder Zweifel an der Umlagefähigkeit der Kosten hast, lege innerhalb der Frist (in der Regel 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung) schriftlich Widerspruch ein.
6. 6.Suche dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, kannst du dich an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Was sagt der BGH dazu?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mehrfach mit der Umlagefähigkeit von Wartungskosten befasst. Grundsätzlich hat der BGH die Umlagefähigkeit von Wartungskosten bestätigt, solange sie regelmäßig anfallen und der Erhaltung der Anlagen dienen. Allerdings hat der BGH auch klargestellt, dass Reparaturkosten nicht umlagefähig sind (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 39/15). Die Abgrenzung zwischen Wartung und Reparatur ist oft schwierig und muss im Einzelfall geprüft werden.

Praktische Tipps für dich

• •Protokolliere Auffälligkeiten: Wenn du bemerkst, dass eine Anlage im Haus nicht ordnungsgemäß funktioniert oder Wartungsarbeiten nicht durchgeführt werden, notiere dir das. Das kann hilfreich sein, wenn später hohe Wartungskosten in der Abrechnung auftauchen.
• •Rede mit deinem Vermieter: Sprich deinen Vermieter direkt an, wenn du Fragen zur Nebenkostenabrechnung hast. Oft lassen sich Unklarheiten im persönlichen Gespräch klären.
• •Sei kritisch, aber fair: Hinterfrage die Abrechnung, aber bleibe fair und sachlich. Dein Vermieter hat auch Pflichten und muss die Anlagen im Haus instand halten.
• •Nutze Online-Rechner: Es gibt im Internet Nebenkostenrechner, die dir helfen können, deine Abrechnung zu überprüfen und zu sehen, ob die Kosten im Rahmen liegen.

Fazit

Die Umlagefähigkeit von Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung ist ein komplexes Thema. Als Mieter solltest du deine Rechte und Pflichten kennen und die Abrechnung genau prüfen. Wenn du Zweifel hast, scheue dich nicht, Hilfe in Anspruch zu nehmen. So kannst du sicherstellen, dass du nur die Kosten trägst, die auch wirklich berechtigt sind. Und denk dran: Fragen kostet nichts! Also, ran an die Abrechnung und viel Erfolg beim Prüfen!