Nebenkostenabrechnung nach Verkauf des Mietshauses: Welche Kosten muss der neue Eigentümer übernehmen?

Okay, los geht's!

Klar, eine neue Nebenkostenabrechnung ist schon nervig genug. Aber wenn dann noch dein Mietshaus verkauft wurde, fragst du dich vielleicht: "Was zur Hölle geht hier vor? Wer ist jetzt überhaupt zuständig und muss ich irgendwas beachten?" Keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Dein Mietshaus wurde verkauft – was bedeutet das für deine Nebenkostenabrechnung?

Stell dir vor, du bekommst Post. Nicht die übliche Werbung, sondern eine offizielle Mitteilung: Dein Mietshaus hat einen neuen Eigentümer! Zuerst ist da vielleicht die Überraschung, dann die Neugier. Aber schnell kommt die Frage: Was passiert mit meiner Nebenkostenabrechnung? Keine Sorge, der Verkauf an sich ändert erstmal nichts an deinem Mietvertrag. Der neue Eigentümer tritt automatisch in die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ein. Das bedeutet aber auch, dass die Nebenkostenabrechnung korrekt sein muss.

Wer ist für welche Abrechnungszeiträume zuständig?

Das ist der springende Punkt: Welcher Eigentümer ist für welchen Zeitraum verantwortlich? Grundsätzlich gilt: Derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung Eigentümer ist, muss diese auch erstellen und dir zukommen lassen.

• •Beispiel: Angenommen, das Mietshaus wurde am 30. Juni verkauft. Deine Nebenkostenabrechnung läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Der alte Eigentümer war also vom 1. Januar bis zum 30. Juni Eigentümer, der neue vom 1. Juli bis zum 31. Dezember. Trotzdem ist der neue Eigentümer für die komplette Abrechnung zuständig, da die Abrechnung in seine "Amtszeit" fällt.

Das klingt logisch, oder? Aber was ist, wenn der alte Eigentümer Kosten verursacht hat, die erst nach dem Verkauf abgerechnet werden?

Welche Kosten muss der neue Eigentümer übernehmen?

Hier wird's etwas kniffliger. Grundsätzlich gilt: Der neue Eigentümer muss alle Kosten übernehmen, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, auch wenn sie vom alten Eigentümer verursacht wurden. Stell dir den neuen Eigentümer wie einen Nachfolger vor, der das "Erbe" des alten Eigentümers antritt.

Konkrete Beispiele:

• •Heizkosten: Auch wenn der alte Eigentümer im Winter die Heizung auf Anschlag gestellt hat, muss der neue Eigentümer die gesamten Heizkosten für das Jahr abrechnen.
• •Gartenpflege: Wenn der alte Eigentümer den Garten im Frühjahr hat verwildern lassen, der neue Eigentümer aber im Sommer einen Gärtner beauftragt, muss der neue Eigentümer beide Kostenpositionen in die Abrechnung aufnehmen.
• •Wartungskosten: Gleiches gilt für Wartungskosten für beispielsweise die Heizungsanlage oder den Aufzug.

Was, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Auch nach einem Eigentümerwechsel gilt: Du hast das Recht, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen, wenn du Fehler entdeckst. Dein Ansprechpartner ist auch hier der neue Eigentümer. Er ist dafür verantwortlich, die Abrechnung zu korrigieren, falls sie fehlerhaft ist.

BGH-Urteile im Blick: Was sagt der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in verschiedenen Urteilen mit dem Thema Nebenkostenabrechnung nach Eigentümerwechsel beschäftigt. Zwei wichtige Punkte, die du dir merken solltest:

• •BGH, Urteil vom 16.05.2007, Az. VIII ZR 270/06: Der BGH hat klargestellt, dass der neue Eigentümer für die Abrechnung des gesamten Abrechnungszeitraums verantwortlich ist, auch wenn der alte Eigentümer während dieses Zeitraums Eigentümer war.
• •BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 243/06: Der BGH hat entschieden, dass der neue Eigentümer gegenüber dem alten Eigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen hat.

Diese Urteile stärken deine Position als Mieter. Du kannst dich darauf berufen, wenn der neue Eigentümer versucht, sich aus seiner Verantwortung zu ziehen.

Praktische Tipps für dich

• •Bewahre alle deine Mietunterlagen gut auf: Mietvertrag, Übergabeprotokoll, alte Nebenkostenabrechnungen – alles kann hilfreich sein, wenn es zu Streitigkeiten kommt.
• •Lies deine Nebenkostenabrechnung sorgfältig durch: Vergleiche die aktuellen Kosten mit den Kosten der Vorjahre. Fallen dir Ungereimtheiten auf?
• •Fordere Belege an: Der neue Eigentümer ist verpflichtet, dir auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren.
• •Kontaktiere den Mieterverein: Wenn du dir unsicher bist oder Probleme mit dem neuen Eigentümer hast, wende dich an deinen Mieterverein. Dort bekommst du kompetente Beratung und Unterstützung.
• •Zahle unter Vorbehalt: Wenn du Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hast, solltest du die Nachzahlung unter Vorbehalt leisten. So verlierst du nicht dein Recht, später Einspruch zu erheben.

Fazit

Ein Eigentümerwechsel kann für dich als Mieter erstmal verwirrend sein. Aber keine Panik! Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des alten Eigentümers ein und ist für die korrekte Erstellung der Nebenkostenabrechnung verantwortlich. Achte darauf, dass die Abrechnung plausibel ist, fordere Belege an und scheue dich nicht, Einspruch zu erheben, wenn du Fehler entdeckst. Und denk daran: Dein Mieterverein ist immer für dich da! Mit diesen Tipps bist du bestens gerüstet, um die Nebenkostenabrechnung nach einem Eigentümerwechsel zu meistern. Viel Erfolg!