Nebenkostenabrechnung bei Auszug: Welche Kosten sind sofort fällig und welche dürfen nachberechnet werden?

Na, Umzugsstress hinter dir? Kisten gepackt, Wohnung übergeben und schon wieder flattert ein Brief ins Haus? Die Nebenkostenabrechnung nach deinem Auszug kann ganz schön verwirrend sein. Welche Kosten sind jetzt sofort fällig und was darf dein Vermieter überhaupt noch nachberechnen? Keine Panik, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen!

Was passiert mit der Nebenkostenabrechnung, wenn du ausziehst?

Stell dir vor, du bist ausgezogen und dein Vermieter schickt dir Wochen später eine dicke Nebenkostenabrechnung. Du fragst dich: Muss ich das jetzt sofort bezahlen? Darf er das überhaupt alles abrechnen, nachdem ich gar nicht mehr in der Wohnung wohne?

Die Antwort ist: Es kommt darauf an! Dein Vermieter hat nämlich gewisse Fristen und Regeln zu beachten. Und du hast Rechte!

Sofort fällige Nebenkosten – Was du direkt nachzahlen musst

Es gibt Kosten, die dein Vermieter dir direkt nach deinem Auszug in Rechnung stellen kann, weil sie bereits angefallen sind oder konkret absehbar waren. Dazu gehören in der Regel:

• •Dein Anteil an den bereits verbrauchten Energiekosten: Denk an Heizung und Warmwasser. Wenn die Zählerstände beim Auszug abgelesen wurden, kann dein Vermieter dir deinen Anteil am Verbrauch bis zum Auszugstag in Rechnung stellen.
• •Sonstige verbrauchsabhängige Kosten: Das Gleiche gilt für Wasser, Abwasser oder Müllgebühren, falls diese verbrauchsabhängig abgerechnet werden und die Zählerstände bekannt sind.
• •Reparaturen: Hier ist Vorsicht geboten! Dein Vermieter darf dir nur Reparaturen in Rechnung stellen, die du nachweislich verursacht hast und die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Wichtig: Du musst die Möglichkeit gehabt haben, bei der Wohnungsübergabe anwesend zu sein und das Protokoll zu prüfen. Achte darauf, dass alle Schäden detailliert beschrieben sind.

Die Nachberechnung – Welche Kosten noch kommen können

Der Großteil der Nebenkosten wird aber erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (meist ein Kalenderjahr) fällig. Dein Vermieter muss also die gesamten Kosten für das Jahr ermitteln und dann deinen Anteil berechnen. Hier wird es spannend, denn dein Vermieter hat dafür eine bestimmte Frist!

• •Die Abrechnungsfrist: Dein Vermieter hat zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung zuzuschicken. Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember läuft und du am 30. Juni ausziehst, muss dir dein Vermieter die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres zukommen lassen.
• •Die Abrechnungsfrist für dich: Aber Achtung! Auch für dich tickt die Uhr. Nachdem du die Abrechnung erhalten hast, hast du zwölf Monate Zeit, Einspruch einzulegen.

Was passiert, wenn die Frist verpasst wird?

Hier kommt ein wichtiger Punkt: Verpasst dein Vermieter die Abrechnungsfrist, muss er dir die Kosten nicht mehr in Rechnung stellen! Das bedeutet: Du bekommst Geld zurück, wenn du eine Vorauszahlung geleistet hast, und musst keine Nachzahlung leisten. (BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az. VIII ZR 22/05).

Aber: Wenn dein Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (z.B. weil er auf eine Abrechnung des Energieversorgers warten musste), kann er die Kosten auch später noch abrechnen.

Worauf du bei der Nebenkostenabrechnung achten solltest

Wenn die Nebenkostenabrechnung ins Haus flattert, solltest du sie genau prüfen! Hier sind ein paar Tipps:

1. 1.Stimmen die Daten? Sind dein Name, deine Adresse und der Abrechnungszeitraum korrekt?
2. 2.Sind alle Kostenpositionen verständlich? Wenn du etwas nicht verstehst, frag bei deinem Vermieter nach. Er ist verpflichtet, dir Auskunft zu geben.
3. 3.Sind die Kosten angemessen? Vergleiche die Kosten mit den Vorjahren oder mit den Nebenkosten anderer Wohnungen ähnlicher Größe.
4. 4.Stimmen die Verteilerschlüssel? Sind die Kosten korrekt auf die einzelnen Mieter verteilt? Üblich sind Quadratmeter oder Personenanzahl.
5. 5.Sind alle Belege vorhanden? Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter und prüfe die Rechnungen.
6. 6.Sind die Vorauszahlungen berücksichtigt? Wurden deine geleisteten Vorauszahlungen korrekt angerechnet?

Achtung bei Leerstand: Dein Vermieter darf dir keine Kosten für Leerstand in Rechnung stellen. Wenn eine Wohnung in deinem Haus leer steht, muss er die Kosten selbst tragen. (BGH, Urteil vom 26.05.2004, Az. VIII ZR 219/03).

Was tun, wenn du Fehler entdeckst?

Wenn du Fehler in der Nebenkostenabrechnung findest, solltest du schriftlich Widerspruch einlegen. Das machst du am besten per Einschreiben, damit du einen Nachweis hast. Nenne die konkreten Fehler und begründe deinen Widerspruch.

Praktische Tipps für den Auszug

Damit du bei der Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug keine bösen Überraschungen erlebst, hier noch ein paar praktische Tipps:

• •Wohnungsübergabe: Nimm dir bei der Wohnungsübergabe Zeit und lies das Übergabeprotokoll sorgfältig durch. Notiere alle Mängel und Schäden. Lass dir eine Kopie des Protokolls geben.
• •Zählerstände: Lies die Zählerstände für Heizung, Wasser und Strom am Tag des Auszugs ab und notiere sie im Übergabeprotokoll oder in einem separaten Dokument. Lass dir die Ablesung vom Vermieter bestätigen.
• •Adresse hinterlassen: Gib deinem Vermieter deine neue Adresse, damit er dir die Nebenkostenabrechnung zuschicken kann.
• •Unterlagen aufbewahren: Bewahre alle wichtigen Unterlagen (Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre) gut auf.
• •Rechtzeitig handeln: Lege rechtzeitig Widerspruch gegen Fehler in der Abrechnung ein, um deine Rechte zu wahren.

Fazit: Wissen ist Macht!

Die Nebenkostenabrechnung nach dem Auszug kann kompliziert sein. Aber mit dem richtigen Wissen kannst du deine Rechte wahren und sicherstellen, dass du nicht zu viel bezahlst. Achte auf die Fristen, prüfe die Abrechnung sorgfältig und lege im Zweifelsfall Widerspruch ein. Und denk daran: Im Zweifel kannst du dich auch an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Viel Erfolg!