Nebenkostenabrechnung bei Verkauf des Mietshauses: Welche Ansprüche haben Mieter gegenüber dem alten und neuen Vermieter?

Mist, dein Mietshaus wurde verkauft und du fragst dich jetzt, wer eigentlich für deine Nebenkostenabrechnung zuständig ist? Keine Panik! Das ist ein Thema, das viele Mieter verunsichert. Aber keine Sorge, ich helfe dir, Licht ins Dunkel zu bringen. Lass uns mal schauen, welche Rechte du gegenüber dem alten und dem neuen Vermieter hast, wenn es um deine Nebenkostenabrechnung geht.

Wer ist denn jetzt mein Ansprechpartner?

Erstmal das Wichtigste: Der Verkauf deines Mietshauses ändert grundsätzlich nichts an deinem Mietvertrag. Der neue Eigentümer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Das bedeutet aber nicht, dass alles super einfach ist. Es gibt nämlich einen Stichtag: Den wirtschaftlichen Übergang. Das ist der Tag, an dem der neue Vermieter die Verantwortung für das Haus übernimmt, also z.B. Mieteinnahmen kassiert und sich um Reparaturen kümmert.

Merke dir: Ab dem wirtschaftlichen Übergang ist der neue Vermieter dein Ansprechpartner für alle Fragen rund um deine Wohnung, also auch für die Nebenkostenabrechnung!

Die Abrechnung: Wer macht was und wann?

Jetzt wird's ein bisschen kniffliger, aber keine Angst, wir kriegen das hin. Grundsätzlich gilt:

• •Abrechnungszeitraum: Der Abrechnungszeitraum für Nebenkosten beträgt in der Regel 12 Monate. Das ist meistens das Kalenderjahr, kann aber auch anders im Mietvertrag festgelegt sein.
• •Abrechnungsfrist: Dein Vermieter hat 12 Monate Zeit, dir die Nebenkostenabrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen.

Aber was passiert, wenn der Eigentümer während des Abrechnungszeitraums wechselt?

Hier kommt der wirtschaftliche Übergang ins Spiel. Entscheidend ist, wer während welchen Zeitraums im Abrechnungszeitraum Vermieter war.

• •Alter Vermieter: Der alte Vermieter ist für den Zeitraum bis zum wirtschaftlichen Übergang verantwortlich. Er muss also eine Abrechnung für diesen Zeitraum erstellen.
• •Neuer Vermieter: Der neue Vermieter ist für den Zeitraum ab dem wirtschaftlichen Übergang verantwortlich. Er muss dann die Abrechnung für seinen Zeitraum erstellen.

Praktischer Tipp: Frage beim neuen Vermieter nach, wie die Abrechnung genau aufgeteilt wird. So vermeidest du Missverständnisse und kannst die Abrechnung später besser nachvollziehen.

Was ist mit Guthaben oder Nachzahlungen?

Auch hier gilt: Der wirtschaftliche Übergang ist entscheidend.

• •Guthaben: Wenn du ein Guthaben hast, steht dir dieses Guthaben anteilig vom alten und neuen Vermieter zu, entsprechend der jeweiligen Zuständigkeitszeiträume. Der alte Vermieter ist für das Guthaben zuständig, das in seinen Zeitraum fällt, der neue Vermieter für den Rest.
• •Nachzahlungen: Das Gleiche gilt für Nachzahlungen. Du musst die Nachzahlung anteilig an den alten und neuen Vermieter leisten, entsprechend ihrer jeweiligen Zuständigkeitszeiträume.

Was, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Auch nach einem Vermieterwechsel hast du das Recht, eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zu beanstanden.

• •Prüffrist: Du hast in der Regel 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.
• •Einspruch: Lege deinen Einspruch schriftlich beim zuständigen Vermieter ein (je nach Abrechnungszeitraum also beim alten oder neuen Vermieter). Begründe deinen Einspruch genau und lege gegebenenfalls Belege bei.
• •Belegeinsicht: Du hast das Recht, die Originalbelege einzusehen. Fordere dies gegebenenfalls an.

BGH-Urteile: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in verschiedenen Urteilen die Rechte von Mietern bei Vermieterwechsel gestärkt. So hat der BGH beispielsweise entschieden, dass der Mieter nicht schlechter gestellt werden darf, nur weil das Mietshaus verkauft wurde. Außerdem hat der BGH klargestellt, dass der neue Vermieter sich alle notwendigen Informationen vom alten Vermieter beschaffen muss, um eine korrekte Abrechnung erstellen zu können (BGH, Urteil vom 16. Mai 2007, Az. VIII ZR 270/06).

Tipps für dich im Überblick:

• •Kläre frühzeitig: Frage beim neuen Vermieter nach, wie die Nebenkostenabrechnung aufgeteilt wird und wer dein Ansprechpartner für welche Zeiträume ist.
• •Prüfe genau: Überprüfe die Nebenkostenabrechnung sorgfältig und vergleiche sie mit deinen Vorauszahlungen.
• •Fordere Belege an: Lasse dir die Originalbelege zeigen, um die Abrechnung nachvollziehen zu können.
• •Lege rechtzeitig Einspruch ein: Wenn du Fehler entdeckst, lege rechtzeitig Einspruch ein und begründe diesen genau.
• •Dokumentiere alles: Bewahre alle relevanten Unterlagen auf, wie zum Beispiel deinen Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre und den Schriftverkehr mit den Vermietern.
• •Suche dir Hilfe: Wenn du dir unsicher bist, suche dir rechtlichen Rat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht.

Fazit

Ein Vermieterwechsel kann bei der Nebenkostenabrechnung zu einigen Fragen führen. Wichtig ist, dass du deine Rechte kennst und weißt, wer für welchen Zeitraum zuständig ist. Der wirtschaftliche Übergang ist hierbei der entscheidende Stichtag. Kläre frühzeitig alle Unklarheiten mit dem neuen Vermieter und scheue dich nicht, deine Rechte durchzusetzen. Mit den oben genannten Tipps und Informationen bist du gut gerüstet, um deine Nebenkostenabrechnung auch nach einem Vermieterwechsel erfolgreich zu meistern. Viel Erfolg!