Hausmeistertätigkeiten vs. Instandsetzung: Wann Vermieter die Kosten falsch in der Nebenkostenabrechnung verbuchen (inkl. Checkliste)

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Gerade der Posten "Hausmeister" sorgt oft für Fragezeichen. Kein Wunder, denn hier schleichen sich gerne mal Fehler ein, besonders bei der Abgrenzung zwischen Hausmeistertätigkeiten und Instandsetzungsarbeiten. Lass uns das mal genauer unter die Lupe nehmen, damit du dein Recht kennst und nicht für Reparaturen zahlen musst, die eigentlich Sache des Vermieters sind!

Hausmeister ist nicht gleich Handwerker: Wo liegt der Unterschied?

Stell dir vor, deine Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und du siehst eine saftige Summe für den Hausmeister. Klar, der gute Mann oder die gute Frau kümmert sich ums Treppenhaus, den Garten und vielleicht auch um kleinere Reparaturen. Aber Achtung: Nicht alles, was der Hausmeister macht, darf auch auf dich umgelegt werden!

Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig, aber nur für Tätigkeiten, die regelmäßig anfallen und der Instandhaltung und dem Betrieb der Immobilie dienen. Dazu gehören zum Beispiel:

• •Treppenhausreinigung
• •Gartenpflege (Rasen mähen, Hecken schneiden)
• •Winterdienst (Schnee räumen, Streuen)
• •Bedienung der Heizungsanlage
• •Mülltonnen rausstellen
• •Kontrolle der Haustechnik (z.B. Heizung, Aufzug)

Instandsetzungskosten (also Reparaturen, die Schäden beheben) sind hingegen NICHT umlagefähig. Das bedeutet, du musst nicht für die Reparatur eines kaputten Fensters, einer defekten Heizung oder eines tropfenden Wasserhahns aufkommen. Diese Kosten trägt der Vermieter.

Wo liegt also die Krux? Oftmals vermischen Vermieter die Tätigkeiten und versuchen, Reparaturen als "Hausmeistertätigkeiten" zu tarnen. Das ist aber nicht erlaubt!

Typische Fallen in der Nebenkostenabrechnung: Augen auf!

Hier sind ein paar typische Beispiele, bei denen Vermieter gerne mal tricksen:

• •Reparatur der Heizung: Der Hausmeister behebt einen Defekt an der Heizung. Das ist klar Instandsetzung und nicht umlagefähig.
• •Austausch einer defekten Glühbirne im Treppenhaus: Solange es sich um eine normale Glühbirne handelt, ist der Austausch in der Regel umlagefähig. Wird aber eine spezielle Leuchte ausgetauscht oder ein defektes Vorschaltgerät repariert, handelt es sich eher um Instandsetzung.
• •Reparatur eines tropfenden Wasserhahns: Eindeutig Instandsetzung und nicht umlagefähig.
• •Erneuerung von Silikonfugen im Bad: Auch das ist Instandsetzung, da hier ein bestehender Mangel behoben wird.
• •Beauftragung einer Fachfirma durch den Hausmeister: Beauftragt der Hausmeister eine externe Firma für Reparaturen, dürfen diese Kosten ebenfalls nicht als Hausmeisterkosten abgerechnet werden.

Merke: Sobald ein Schaden behoben wird, der nicht durch normale Abnutzung entstanden ist, handelt es sich in der Regel um Instandsetzung.

BGH-Urteile im Blick: Was die Rechtsprechung sagt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich schon oft mit dem Thema Hausmeisterkosten auseinandergesetzt. Wichtig ist vor allem, dass die Aufgaben des Hausmeisters klar definiert und von Instandsetzungsarbeiten abgegrenzt sind. Ein wichtiger Grundsatz ist, dass der Vermieter nicht versuchen darf, durch die Beauftragung eines Hausmeisters Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 39/15).

Deine Checkliste für die Nebenkostenabrechnung: So prüfst du richtig!

Damit du nicht den Überblick verlierst, hier eine praktische Checkliste:

• •Detaillierte Aufschlüsselung: Lass dir vom Vermieter eine detaillierte Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten geben.
• •Vertrag prüfen: Was steht im Mietvertrag oder in der Hausordnung über die Aufgaben des Hausmeisters? Sind die Aufgaben klar definiert?
• •Rechnungen einsehen: Fordere Einsicht in die Rechnungen des Hausmeisters. Was wurde genau abgerechnet?
• •Gesunder Menschenverstand: Klingt eine Position komisch? Frag nach! War der Hausmeister plötzlich Elektriker, Klempner und Dachdecker in Personalunion?
• •Protokoll führen: Notiere dir Auffälligkeiten, Fragen und Antworten. Das hilft dir bei einer möglichen Auseinandersetzung.
• •Frist beachten: Du hast 12 Monate Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und Einspruch einzulegen.
• •Beratung suchen: Wenn du dir unsicher bist, wende dich an den Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.

Konkret bedeutet das: Wenn du in der Abrechnung Positionen findest wie "Reparatur Heizung durch Hausmeister" oder "Austausch Fensterdichtung durch Hausmeister", solltest du hellhörig werden. Fordere in diesem Fall unbedingt die Rechnungen an und prüfe, ob es sich tatsächlich um Instandsetzung handelt.

Was tun, wenn du Fehler findest?

Wenn du Fehler in der Nebenkostenabrechnung entdeckst, solltest du schriftlich Widerspruch beim Vermieter einlegen. Begründe deinen Widerspruch genau und lege Beweise bei (z.B. Kopien von Rechnungen oder Fotos). Setze dem Vermieter eine Frist zur Klärung.

Fazit: Kenne deine Rechte!

Die Nebenkostenabrechnung ist oft ein Minenfeld. Aber mit dem richtigen Wissen und einer kritischen Prüfung kannst du dich vor unberechtigten Forderungen schützen. Achte genau auf die Abgrenzung zwischen Hausmeistertätigkeiten und Instandsetzungskosten. Scheue dich nicht, Fragen zu stellen und Rechnungen einzusehen. Und im Zweifelsfall: Hole dir professionelle Hilfe! So sorgst du dafür, dass du nur für das zahlst, was wirklich umlagefähig ist. Viel Erfolg bei der Prüfung deiner nächsten Nebenkostenabrechnung!