Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Unwirksame Klauseln im Mietvertrag und welche Arbeiten Mieter nicht zahlen müssen

Na, wieder mal Bauchschmerzen wegen deiner Nebenkostenabrechnung? Besonders die Position "Hausmeister" sorgt oft für Fragezeichen und Ärger. Keine Sorge, da bist du nicht allein! Viele Mieter fühlen sich über den Tisch gezogen, weil sie nicht genau wissen, was sie eigentlich für den Hausmeister blechen müssen.

Ich helfe dir, den Dschungel der Hausmeisterkosten zu durchblicken und zeige dir, welche Klauseln in deinem Mietvertrag unwirksam sein könnten und welche Arbeiten du definitiv nicht zahlen musst. Los geht's!

Was darf der Hausmeister eigentlich? Und was nicht?

Zuerst einmal: Ein Hausmeister ist Gold wert! Er kümmert sich um viele Dinge im und ums Haus, die das Wohnen angenehmer machen. Aber eben nicht um alles. Die Kosten für den Hausmeister dürfen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden, ABER nur für bestimmte Tätigkeiten. Welche das sind, steht meistens im Mietvertrag unter dem Punkt "Nebenkosten" oder "Betriebskosten".

Typische Aufgaben, die umlagefähig sind, sind:

• •Reinigung des Treppenhauses: Fegen, Wischen, Fenster putzen
• •Gartenpflege: Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub harken
• •Winterdienst: Schnee räumen, Streuen bei Glatteis
• •Bedienung und Überwachung der Heizungsanlage: (Achtung: Nur wenn der Hausmeister tatsächlich aktiv die Anlage bedient und nicht nur ein externer Dienstleister kommt)
• •Kontrolle der Haustechnik: Z.B. Sicherstellen, dass Lampen funktionieren
• •Mülltonnen rausstellen: (Sofern es nicht von einer externen Firma erledigt wird)

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Achtung Falle!

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die zu weit gefasst sind und dir als Mieter Kosten aufbürden, die du eigentlich nicht tragen musst. Hier ein paar Beispiele für unwirksame Klauseln:

• •Pauschalvereinbarungen ohne konkrete Tätigkeitsbeschreibung: Steht im Mietvertrag einfach nur "Hausmeisterkosten sind umlagefähig", ohne dass die konkreten Aufgaben des Hausmeisters aufgeführt sind, ist die Klausel oft unwirksam. Du hast das Recht zu erfahren, wofür du bezahlst!
• •Übertragung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Der Vermieter darf dir keine Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen aufbürden. Das ist allein seine Sache! Steht im Mietvertrag beispielsweise, dass du für Reparaturen an der Heizungsanlage anteilig aufkommen musst, ist diese Klausel unwirksam. Das gilt auch für die Reparatur von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschmaschine oder Trockner im Keller.
• •Umlage von Verwaltungskosten: Auch Verwaltungskosten, die dem Vermieter entstehen (z.B. für die Organisation der Hausmeistertätigkeiten), dürfen nicht auf dich umgelegt werden.
• •Kleinreparaturklauseln mit zu hohen Beträgen: Kleinreparaturklauseln sind grundsätzlich zulässig, ABER sie dürfen dich nicht überfordern. Die Klausel muss einen Höchstbetrag pro Reparatur und einen jährlichen Höchstbetrag festlegen. Oft sind diese Beträge zu hoch angesetzt. Laut BGH sind Klauseln unwirksam, wenn der jährliche Höchstbetrag 6-8% der Jahreskaltmiete übersteigt (BGH, Urteil vom 18. März 2009, Az. VIII ZR 7/08). Auch der Einzelbetrag muss angemessen sein, üblich sind Beträge zwischen 75 und 120 Euro.

Welche Arbeiten musst du definitiv nicht zahlen?

Auch wenn dein Mietvertrag eine vermeintlich wasserdichte Klausel zu den Hausmeisterkosten enthält, gibt es bestimmte Arbeiten, die du niemals zahlen musst. Dazu gehören:

• •Instandhaltung und Reparaturen: Wie bereits erwähnt, sind das allein Sache des Vermieters. Das gilt für alle Reparaturen am Haus, an der Heizung, an den sanitären Anlagen usw.
• •Verwaltungstätigkeiten: Der Hausmeister darf keine Verwaltungsaufgaben übernehmen, die eigentlich dem Vermieter obliegen. Wenn er z.B. Mietverträge verwaltet oder Mahnungen verschickt, darfst du diese Kosten nicht zahlen.
• •Aufwendungen für die Anschaffung von Geräten: Wenn der Hausmeister neue Geräte für seine Arbeit benötigt (z.B. einen Rasenmäher oder eine Schneefräse), darfst du diese Kosten nicht tragen. Nur die laufenden Kosten (z.B. für Benzin oder Reparaturen der Geräte) sind umlagefähig.
• •Arbeiten, die über das übliche Maß hinausgehen: Wenn der Hausmeister beispielsweise eine komplette Gartenneugestaltung vornimmt oder umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführt, sind diese Kosten nicht umlagefähig. Es muss sich um laufende Tätigkeiten handeln.
• •Kosten für Bereitschaftsdienst: Wenn der Hausmeister einen Bereitschaftsdienst hat und dafür extra bezahlt wird, sind diese Kosten in der Regel nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 16.05.2006, Az. VIII ZR 136/05).

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist?

Du hast den Verdacht, dass in deiner Nebenkostenabrechnung Fehler enthalten sind? Dann solltest du folgendes tun:

1. 1.Abrechnung prüfen: Schau dir die Abrechnung genau an. Sind alle Positionen nachvollziehbar? Sind die Kosten für den Hausmeister detailliert aufgeschlüsselt?
2. 2.Belege einsehen: Du hast das Recht, die Originalbelege für die Nebenkostenabrechnung einzusehen. Vereinbare einen Termin mit deinem Vermieter und schau dir die Belege genau an. So kannst du überprüfen, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind und ob sie korrekt abgerechnet wurden.
3. 3.Widerspruch einlegen: Wenn du Fehler in der Abrechnung entdeckst, solltest du schriftlich Widerspruch einlegen. Setze deinem Vermieter eine Frist zur Korrektur der Abrechnung.
4. 4.Beratung suchen: Wenn du dir unsicher bist, ob die Abrechnung korrekt ist oder wenn dein Vermieter sich weigert, die Abrechnung zu korrigieren, solltest du dich an einen Mieterverein oder einen Anwalt wenden.

Fazit: Kenne deine Rechte und wehre dich!

Lass dich nicht von undurchsichtigen Nebenkostenabrechnungen einschüchtern! Kenne deine Rechte und scheue dich nicht, Fehler in der Abrechnung anzusprechen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Eine genaue Prüfung der Hausmeisterkosten kann sich lohnen und dir bares Geld sparen. Und denk dran: Ein freundliches Gespräch mit deinem Vermieter kann oft Wunder wirken! Viel Erfolg!